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林志偉

世紀21集團有限公司

總策略師

香港銀主盤之業權

08-07-2024


近期由於經濟環境的調整,加上利息飆升,銀主盤比年前大幅增加。平均維持300個單位以上。銀主單位有一定的吸引力,主要係價錢比市價偏低。但是客戶購買銀主盤時都有很多疑慮,主要是擔心業權問題。
銀主在買賣協議附件上都寫明買家對業權不可有異議。客戶都擔心如果業權不齊全,無法向銀行申請按揭,同時影響物業將來放售價錢。如銀主是銀行,因為批核相對嚴謹,樓契不齊全問題非常少。但是,如銀主是財務公司,由於取向比較進取,樓契不齊全問題比較多。如果客戶有擔心,可以建議自己付費在簽署臨時買賣合約之前,委託律師去驗樓契,以確保業權是完整。整個過程可能需要一個星期。所有費用由買家負責。同時銀主可以在這段期間照樣發售,有機會單位會售出給其它買家。


27-11-2023

普遍置業者都希望覓得安樂窩上車或樓換樓,無論是選購新盤、二手樓或居屋,最優先考慮的便是樓價水平及按揭安排。 隨著息口持續加息的環境,近期樓價拾級而下,樓市從2019年歴史頂峯回落至今,令很多市民的置業欲望重燃! 現今樓價現象是逐步改變,私人物業與居屋的價錢差距正在逐步收窄。例如在天水圍區的一些私屋樓,平均每方呎已經回落至7000-9000元水平,而居二未補地價的價錢是平均每方呎5000-7000元,差距僅2000-3000元。 在此大環境之變化,其實對置業者來說很有利。因金管局近期放寬住宅按揭成數,按揭最高承做70%及按揭保險最高90%,樓價的大幅回落也變相加強了置業者的購買力,這使以往只能考慮購買居屋之置業人仕提供多一個選擇,擴大了考慮空間來購買私人物業。 以往購買居屋的好處最主要是小付首期,入息審查較為寬鬆。雖然房委會最近修改了擔保期和供款年期,但因為私樓與居屋的巿價差距收窄及私樓放寬按揭成數後,此優勢也一樣打折扣。理由很簡單,現時居屋的諸多限制,不但不可出租,而且加按及轉按申請理由困難及需時、二手市場狹窄僅限有資格人士轉讓等等,再者近期居屋若計及補地價沽售之成本,即有機會高過私樓的呎價,大大減低買家考慮意慾。故此,居屋的主要缺點在於只有資產價值,要轉手賣出單位才可以吐回現金,加上現市場狹窄,缺乏流動性的現象相對於私樓便更加凸顯! 基於此市場變化,擬居屋置業者是比以前多了很大的選擇,不像以往的環境只 “焗住”單一考慮居屋了,筆者認為現在私樓和居屋適合不同要求的人士,至於那種房屋才是您想買的安樂窩,真的每天受不同政策和市場氣氛而改變中。 林志偉 世紀21集團有限公司 總策略師

供應驟降庫存減少 供求拉近漸趨平衡

23-12-2024

今年的樓市是「撤辣年」,實施長達超過13年,市場俗稱樓市「辣招」的住宅物業需求管理措施,終於於今年年初全面「撤辣」,撤辣令部分買家入市成本大大減低,令今年上半年新盤銷售明顯飊升,今年亦是「減息年」,自9月開始美國聯儲局已先後三度減息,香港銀行儘管沒有完全跟足美國的減幅,但本港整體減幅和速度算是非常進取,三個月內累計減幅已達0.625厘,減低市民供樓負擔,帶動整體一手新盤銷售再創近月新高,撒辣效應加上減息效應,總計今年新盤市場旺丁又旺財,全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平,較去年全年約10700伙,按年增加約四成九,今年至今新盤總銷售總額更已達至1900億元,比對於去年全年的1113億元激增七成。 當然今年總體新盤銷售大幅增加,撤辣、減息、以至發展商減價促銷,種種原因樓市需求恢復,成功扭轉過去數年間樓市一直出現的「供過於求」的現象,隨著今年新盤銷售顯著高於同期的推盤量,令整體新盤貨尾的總庫存顯著回落,因著過去數年間推盤量持續高於銷售量,新盤貨尾總庫存「日積月累」曾超越2.5萬伙之多,發展商自然需要積極減價「去庫存」,發展商爭相減價清貨,自然整體樓價難以見底回升,最新新盤總庫存已顯著減少至約2.1萬伙。 但隨著新盤銷售多於推盤量,新盤貨尾總庫存陸續被消化,最重要是近年樓價持續整固,發展商減少買地下,今年政府便僅僅售出兩幅私人住宅土地,與此同時「兩鐵一局」的批地亦顯著減少下,近年的新屋動工量已明顯減少,今年首十個月的動工量只及去年同期的一半,動工量大減下長遠房屋供應自然驟降。 展望來年樓市,隨著經濟慢慢復甦,加上撤辣效應持續,相信仍然會有海外資金、以至新來港的專才陸續來港買樓,此外減息周期仍會持續,儘管來年減息幅度會減慢,減息效應持續而現時新盤貨尾庫存仍有多達2萬伙以上,相信來年發展商仍會積極減價推盤,預計來年新盤銷售量會略高於今年1.6萬伙,銷售量仍會高於推盤量,令整體新盤貨尾庫存可回落至2萬伙以下,加上長遠供應減少,新盤市場的供求關係將逐步拉及,供求趨於平衡,有助樓市盡快見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2025年投資展望

19-12-2024

先回顧2024年,回報最佳的資產竟然又係比特幣。2023年比特幣由16,670美元上升至42,288美元,升幅已經超過150%,2024年竟然更可以升破10萬美元,連續兩年成為冠軍。長升長有的還有美股,標準普爾500 (S&P500)由年初的4,700點上升至突破6,000點,升幅超過28%。結果好像跟2023年差不多,變化不大,但實情是2024年發生了很多世界大事,令投資市場激起驚濤駭浪。 頭等大事,當然是特朗普再度當選美國總統。當選並不意外,但令人意外的是他竟然可以大獲全勝,不但在所有搖擺州份都獲勝,連普選票也多於民主黨對手,最後連參眾兩院都獲得過半數支持,令大家相信他明年正式上任後,可以為所欲為,不再受反對派掣肘。然而,他的政策卻充滿爭議性,互相矛盾,效果難以估計,令2025年的投資環境充滿更多變數。 他經常掛在嘴邊的大加關稅,必然會導致通脹上升,自然亦會影響利率下跌的幅度。但利率繼續高企,固然影響位高勢危的美國股票,也不利於減低貿易赤字,更談不上吸引企業回流美國。所以最後他究竟會實施強美元或是弱美元,最終會大大影響利率走勢,自然也影響香港的房地產價錢。 在2024年香港政府也連番出招救樓市,3月全面撤辣,曾令樓市出現小陽春,可惜效果曇花一現,樓價在七月之後又回復跌勢。10月施政報告也有放寬樓宇按揭成數,投資移民也可以買住宅物業等等措施,可惜成效也不顯著。展望2025年,香港政府面對巨額財赤,如果樓價不回升,賣地及相關釐印費收入不足扭轉財赤的困局,必須加碼救市。 另一方面,中央政府也不斷使出組合拳,要令樓價止跌回穩,振興消費。12月份的政治局會議透露,2025年中國會實施較寬鬆的財政政策,是計2008年以來的首次。中央組合拳的威力,筆者相信會在2025年陸續發揮效用。 筆者對香港的住宅物業市埸抱着審慎樂觀的態度,估計上半年仍然會有5%左右的跌幅,但相信下半年可以收復失地,全年可能有2-3%的升幅。相反,商業物業面對的困難更大,在大灣區融合,北上消費及網上購物普及等等多項因素影響,商舖租金會繼續下跌,售價自然也是不會上升。寫字樓方面,在龐大供應的背景下,在家工作模式繼續流行,需求也減弱,看來需要等待國內經濟重拾升軌,才值得大家考慮入市。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

減息效應 市民供樓負擔料創十年新低

24-12-2024

自今年9月開始,美國減息周期展開,對本地樓市帶來支持,上星期美國再度進開議會議,一如市場預期聯儲居連續三次會議減息,美國累計減息一厘,而本港大型銀行連續三度跟隨美國減息,只是減息幅度未有跟足,本地銀行最新將最優惠利率(P)再減0.125厘,累減0.625厘,市民供樓負擔減低,對樓市自己有一定刺激作用。 本地銀行再度減息0.125厘,以現時銀行普遍採用的拆息按揭(HIBOR,H按)計算,現時一般銀行的「封頂」息率為P減1.75厘計算,最新實際按揭息率由3.625厘降至3.5厘,為2023年5月以來最低水平,此次減息不僅令現有業主受惠,也進一步吸引準買家入市,自減息周期開始,近月整體樓市成交量確實有所回升。 減息對買家的供樓負擔有幾大影響?此次減息直接減低買家供款壓力,以每100萬元貸款額、30年還款期計算,月供減少71元;若貸款額為500萬元,月供由減息前的22,803元降至22,453元,每月節省350元,減幅1.5%。若計算今年9月至今三次減息的累計影響,供款減幅達7.3%,每月可節省1,780元。 減息令買家供樓負擔降低的同時,樓價整固亦有助市民的整體供款負擔降低,按政府經濟顧問辦公室按季公布的經濟報告,政府會按季公布市民的置業負擔指數,有關指數是以面積45平方米(約484平方呎)的單位供算的按揭供款,相對於住戶入息中位數(不包括公共租住房屋及公營臨時房屋的住戶),按第三季經濟報告,因應今年年初至今,整體住宅樓價持續回落,加上9月份的減息,令最新市民置業負擔指數得以改善,最新平均供樓負擔指數是62%,較今年年中的平均供樓負擔的65%出現顯著。 翻查過去一年多的經濟報告,因素近年樓價持續回落,原來整體市民的置業負擔指數已經連續五個季度回落,按2023年的半年經濟報告,當時仍處於美國加息周期,當時市民的置業負擔指數高達75%之高,再創自97年回歸以來的置業負擔新高。 展望將來,因應樓價整固期仍未完結,近期樓價仍有回落趨勢,最主要是減息周期剛剛展開,以最新第三季的平均供樓負擔降至62%,雖然仍然遠高於2004年至2023年近二十年的長期平均數54%為高,但由於最新的指數尚未計算11月及今個月的減息,相信最新的供樓負擔勢必跌穿60%的近十年新低,甚或拉近至54%的近二十年平均數,供樓負擔回落自然吸引更多買家入市,相信來年整體一、二手成交量勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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