愈細愈矜貴？ 一、兩房單位跑贏大市

27-05-2026

如果大家還記得，早在大約十年前，「貴、細、擠」曾經是香港住屋市場的一大痛點，當中的貴是樓價與租金負擔極高，所指的細自然是單位實用面積狹小，當然最重要居住空間擁擠的擠逼問題，期後特首更委任土地供應專責小組，提出以「多管齊下、同心協力」增加土地供應，以解決「貴、細、擠」的問題，過去數年間隨著土地供應增加，再加上新冠疫情的衝擊，令整體樓價連跌三年，「貴、細、擠」的問題亦明顯得到改善，加上政府為納米樓設限，杜絕面積太細的開放式單位，納米樓居屋亦已成為絕響。 不過隨著去年整體樓市由跌轉升，整體樓價亦已經連升十個月，加上市場對於細單位的剛性需要殷切，從整體樓價反彈幅度來看，細單位的升幅明顯跑贏大市，按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算，細單位的升幅明顯稍稍優勝於豪宅的升幅，按最新樓價指數計算，樓價按年升幅不足一成，而其中實用面積細過1,076平方呎的ABC類單位的按年升幅達一成，而D及E類大單位升幅只有7.5%，不過仔細分析並非「愈細愈矜貴」，其中面積介乎430.6至1,076平方呎的BC類中小型單位，樓價按年升幅均超越一成而上，而面積細過430平方呎的A類細單位，按年升幅只有8.6%。 細單位樓價跑贏大市的同時，原來連細單位的租金升幅同樣優於大單位，再者當中亦升幅同樣並非「愈細愈矜貴」，在幾類單位的租金指數中，以面積介乎430.6至752.4的B類單位升幅最顯著，不過樓價升幅繼續跑贏租金升幅，樓價一年升一成，而租金則兩年升一成，其實上按這類單位的面積作估算，現時整體新盤市場的銷售成績中，亦明顯以一、兩房的細單位最受歡迎。 無可否認，過去數年間整體住屋供應已顯著增加，新盤庫存亦一度處於極高水平，但市場對於細單位的需求確實殷切，過去兩年間新盤銷售明顯加快，當中持續以一、兩房的細單位最為搶手，加上細單位的租金大幅跑贏大單位，投資者入市策略亦以回報較高的細單位為主，上車客、投資客的追捧下，細單位主導市場，即使整體供應已顯著增加，但按年新盤銷售已顯著高於按年新盤落成量，回復過去供不應求的歲月，不過整體而言，比對於十年前，「細、擠」的問題已稍稍解決，但細單位的「貴」仍會持續。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓市耐力賽？旺市會持續多久

28-05-2026

連月來整體樓市持續刺熱，樓市一直保持一定的溫度，即使過去半年股市反覆波動，恆指在今年年初一度升至28000點的高位，但連月來卻反覆在26000點以下徘徊，整體成交亦顯著回升，即使股市波動，但期間樓市卻持續熾熱，樓價指數已經連升11個月，樓價回升的同時成交亦顯著增加，整體一手新盤市場的成交量已經連續16個月突破1,000宗的水平，踏入2026年新盤市場更見熾熱，期間除2月份成交量稍稍回落至1,417宗的水平外，其餘的月份新盤銷售均超越2,000宗。 連月來新盤市場的暢旺程度確實是近年罕有，新盤攻勢一個接一個，加上即使隨著樓價回升，發展商加推亦例必加價，但新盤加價亦同時未有影響銷情，買家置業需求仍然殷切，與此同時，新盤銷售持續熾熱，亦連帶整體新盤貨尾庫存持續減少，而庫存減少亦並未對每月新盤銷售帶來影響，發展商仍然積極推售新盤，新盤市場仍然維持熾熱。 一手新盤市場持續暢旺的同時，連月來整體二手交投亦有明顯升溫，按土地註冊處最新的數據反映，本月至今已錄得約4,000宗二手成交，預計今個月整體二手註冊量仍會達至5,000宗以上的水平，換言之連同今個月，整體二手市場已經連續三個月超越5000宗以上的成交，成為自2021年中以上最長的旺市，比對於去年上半年平均每月二手註冊量只有3,500宗水平，換言之今年上半年的二手交投較去年同期激增四成以上。 總括而言，今年上半年的一、二手交投顯著回升，反映買家的入市心態已明顯轉趨積極，正如筆者早前的分析，去年整體樓市開始由跌轉升，不過期間買家心態難免會較為審慎，加上過去樓市亦曾出現短暫升幅，買家入市心態會「拖得就拖」，以確認樓市重拾升軌才重新入市，不過隨著整體樓價已經連升10個月，換言之樓市升軌已得到確認，買家入市心態自然轉為積極。 今年的旺市會延續多久，上半年一、二手交投持續暢旺，下半年的樓市會否延續暢旺，首先在低息環境持續，整體樓價維持升勢，發展商自然會積極推盤會維持新盤銷售成績，下半年仍有多個大屋新盤等待登場，新盤市場仍會維持旺勢，至於二手市場的情況，供平過租仍然維持，高租金回報仍會吸引個別投資者入市，加上新盤庫存減少，部分一手向隅客或會轉投二手市場，下半年將會是樓市耐力賽，考驗整體樓市暢旺程度會維持多久。 世紀21星鑄總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理