財富效應重臨 資金流入股市樓市

22-07-2025

在古典經濟學的理論中,其中有一個理論稱為皮古效應(Pigou Effect),有關效應又稱為「實質餘額效應」(real balance effect),意思是指物價下降,實質財富餘額將增加,民眾感覺購買力提升將會導致消費增加;相反的,當物價上漲消費意慾隨之減少,理論引申出現今財富效應理論,當資產價格下跌市民感到口袋財富減少,總體消費意慾自然會下降,同樣資產價格回升消費隨之增加,財富效應就是資產增值後對整體消費具有顯著拉動作用。 無可否認,過去數年間的香港,無論股市、樓市均顯著受壓,資產價格持續整固後,過去數年間整體市民的消費意慾亦明顯受壓,難怪過去兩年即使疫情過去,整體消費市場零售銷貨總額仍持續回落。不過在今年上半年市況顯著逆轉,隨著資金持續流入股市、樓市,過去半年間整體股市價值顯著回升的同時,近月樓價亦有見底回升的跡象,隨著股市回升、樓價回穩,財富效應亦重臨香港。 從數字來看,在資金流入的帶動下,過去半年整體銀行體系的客戶存款總額增幅確實顯著,去年年初整體客戶存款總額仍維持於16.5萬億元以下`的水平,最新今年5月份的客戶存款總額已大幅增加至18.5萬億元的水平,按年增長逾一成,短短一年多存款總額增加2萬億元,而隨著總體銀行存款總額增加,資金亦明顯開始流入股市、樓市,按港交所的數據,今年上半年港股平均每日成交金額為2,402億元,較去年同期的1,104億元急增近1.2倍,上半年港股總集資額亦高達2,808億元,較去年同期的665億元勁升3倍。 資金流入股市的同時,財富效應亦逐步擴展至樓市,今年上半年整體一、二手交投均顯著回升的同時,即使過去數年間持續低迷的工商舖市場,今年上半年工商物業的成交亦有顯著增加,總括而言,隨著低息環境持續,整體銀行體系的客戶存款總額持續處於高水平,財富效應已經重臨亦會持續,股票價格回升、樓價逐步回穩下,相信對市民消費意慾亦會有所回升,對整體經濟增長亦會顯著帶動,下半年樓市亦會持續向好。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵

17-07-2025

2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧,釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%,而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租,回報率逾3厘,邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底,顯示意見分化,此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下,樓價可止跌橫行,但能否轉升取決於兩大關鍵: 第一,利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息(HIBOR)曾經跌至三年新低的0.52845厘,實際按揭利率低於3%。若聯儲局下半年如預期降息0.5%-0.75%,將進一步減輕供樓負擔,並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款,而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過,證明他的影響力仍然非常强大,利率下降的趨勢應該會加快! 第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出,發展商庫存達正常水平兩倍,待售一手單位約17,500伙,未來18個月更將新增30,280伙供應。資金壓力已經很大,更棘手的是工商物業價格持續下滑,直接侵蝕了發展商的融資能力,形成雙重資金壓力漩渦。為此,香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金,專門收購因財困而需急售的工商物業,避免惡性循環不斷壓低售價,緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜,發展商無需低價拋售住宅套現,樓價反彈空間將擴大;反之,價格戰可能壓制二手市場回升。 其他支撐因素包括:政策降低入市門檻(400萬元以下物業交易佔整體35.6%,上半年細價一手登記量飆76%)、租金連升五個月形成「買平過租」效應(中小住宅租金上半年漲2.1%),以及「高才通」計劃帶動剛需(專才流入推高住宅需求)。 總結來說,樓價下半年料進入溫和復甦,中小型單位主導反彈,全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力,以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型,在政策與市場博弈中捕捉拐點。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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市況逆轉 發展商重啟惜售心態

25-07-2025

整體樓價已經連跌3年,期間整體樓價累計跌幅已達三至四成,樓市整固終有一日會完結,早前已有跨國券商預期本地樓價即將見底回升,以政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,整體樓價整固期已有見底回升的跡象,最新樓價指數已連升2個月,樓市是否已經臨屆轉捩點?一旦確認樓市逆轉,買家又應該如何部署? 昔日跌市心態已不適用,再者近期已有發展商作出「超前部署」,改變近年清貨心態,重啟以往升市時期的惜售心態。 過去數年間買家入市心態審慎,加上去年以至今年是新盤落成的高峰期,而期間整體新盤銷售持續出現供多於求的現象,新盤貨尾的總存量持續增加的情況下,過去發展商亦只好面對現實,接受大幅減價賣樓的現實,部分發展商甚至要虧損離場,但求去貨只好劈價賣樓,茫或是蝕本賣樓,發展商看淡樓市,加速降低新盤庫存亦是做生意的策略,不過相信大家亦明白,隨著市況逆轉,而近年新盤銷售已顯著回升,而整體新盤的庫存已顯著回落,近期已有個別發展商實行封盤加價,調低代理佣金已減慢「去庫存」的速度。 隨著下半年美國將重啟減息步伐,低息環境延續,加上近年來政府賣地已大幅減少,未來供應大減的同時,同時間整體新盤庫存量亦由高峰期的超級2.8萬伙,大幅回落至最新不足2萬伙的水平,新盤餘貨賣少見少,申請預售新盤的數目亦大幅減少,未來新盤預售減少,只要未來新盤銷售維持,相信發展商新盤銷售策略亦會改變。 當然大家亦會明白,每個發展商的財政狀況不一,發展商的新盤庫存的情況亦各有不同,無可否認,部分發展商已重啟以往惜售心態,以往需要加速去庫存,現時要轉為減慢去庫存的速度,以往重量不重價,目前會重價多於重量,近月市場上缺乏大型新盤登場,亦正反映部分發展商已開啟惜售心態,新盤訂價策略亦可能需要更新。 總括而言,未來新盤供應會減少,但單計今年仍有多達超越2萬伙新盤落成,市場上仍有不少現樓新盤有待消化,加上整體新盤總庫存仍多達2萬伙的高水平,部份發展商仍然面對一定「去庫存」、「減債務」的財政壓力,供應減少而銷售持續,發展商採取惜售的加價策略是正常操作,一旦加幅太過,亦大有機會嚇走買家,甚至轉購同區其他樓盤,屆時更得不償失,相信發展商仍會維持審慎訂價策略。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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