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莫耀強

聯按有限公司

執行董事

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩?

現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰

第一︰未補地價的居屋
第二︰私人物業

首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。

「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。

「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。

而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。

總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩!


筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強


02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

23-08-2023

由7月7日開始,金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成,這個改變令很多擁有物業按揭的朋友,立即申請𨍭按,目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的,例如一個1000萬的貸款金額,就可以拿到30萬的現金回贈,真是一個不少的數目呢!而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別,以前只可以做5成按揭,現在可以多2成貸款到7成,即可以吐回現金200萬至300萬,同時間又可以拿取按揭現金回贈,這個真的有很大吸引力!朋友們可能會問我,取出現金要付利息,同時這些現金也沒有什麼用途,怎麼辦?大家可以看看我之前的文章,就知道善用‘按揭掛釣存款’產品,便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說,肯定想做高成數至9成按揭,因為首期對這些準買家來說,也是一個重要課題。新的按揭保險計劃,1000萬或以下的物業可以做足9成按揭,最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款,即是拿300萬首期,就可以買到一個安樂窩!相比以前,只能夠做5成貸款,及要拿750萬做首期,這個數字對很多朋友來說,真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃,大家又會問,是否很難才可以得到批核?在坊間網上爬文,往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕,我和大家來談一個簡單例子,大家可能從沒有在網上看過這樣界定,就是什麼叫固定收入?網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行,其他收入不計算在內,這個就是一般網上查閱固定收入的解釋!其實這個只是固定收入人士的一個重要特色,但不是定義! 依據固定收入人士的準則,是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員,他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金,這類工作界定為非固定收入人士;另一個例子,一個建築地盤的工人,每個月有固定工資,但因為工作性質,經常加班,其加班工資以每小時計算,而每月加班時數也不是一樣,甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分,很多網上資訊,就會說加班工資因為不固定,不能計算在收入證明內,但答案是這些加班的不固定工資,可以取最近三個月的平均數目,計算為固定收入的一部分。擧一個實例,一位某建築公司的地盤工人,每月固定工資為2萬元,而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等,當他申請按揭保險計劃,工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入,重點是這位申請人被界定為固定收入人士,只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔,這位申請人便符合資格申請9成按揭,適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩!

美匯跌轉新局 樓市見底回升

02-06-2025

關稅戰果真時刻在變,早前氣氛緩和但近日中美貿易又再起爭端,加上美國最新又將外國進口鋼鐵關稅加至50%,全球關稅戰「彈出彈入」,確實令環球市場起了翻天覆地的轉變,並打開全球經濟市場的「潘朵拉盒子」,資金流出令美國國債出現拋售,國債收益率急速上升,亦引發日本債務市場危機,環球債務市場轉變的同時,另一關鍵因素是近月美匯指數顯著回落,關稅戰可能只是開局,始終美元走弱有利貿易,弱美元政策或許已悄然來臨,美元轉弱自然會對全球金融市場帶來影響。 如果大家有留意,自特朗普新政府重新上台以來,美匯指數已顯著回落,由今年初的109美元以上的高位,最新指數已跌至100以下報99.6美元,再者翻查過去五年美匯指數的走勢,自2022年開始美匯指數一直徘徊於100美元以上,市場預期如果弱美元局勢展開,美匯指數可能會再跌10%至90美元左右水平,重返五年前的低位。 事實上,美匯指數回落,對本港樓市亦會帶來逆轉的機會,根據過去圖表來看,按美匯指數及香港樓市的走勢作比對,基本上成反比走向,美匯向上香港樓價就輾轉回落,相反美匯下跌之際,香港樓市會呈上升軌,相信大家亦明天,美匯指數回落,其他貨幣兌換美元自然會升值,而在聯繫匯率的制度下,港元亦會跟隨美元呈現弱勢,過去數月間無論歐元、英鎊、澳元等主要貨幣,匯率均顯著回升。在此情況下,無論對旅遊業、出口貿易以至整體經濟自然有一定刺激作用。 總括而言,雖然近日香港銀行同業拆息的回落可能只是短暫,但相信美國將重啟減息,強美元落幕下,投資者是弱美元時代應如何部署,美元跌有助本地資產價格回升,減息亦有助緩和樓市壓力,加上供平過租的威力下,種種利好因素令樓市氣氛已明顯走出谷底,近月一、二手交投亦顯著回升,樓價經過過去一段時間的尋底,相信部分地區已確認見底,後市或會逐步出現反彈,二手市場的筍盤已經「賣少見少」,更有個別二手成交以高於銀行估價獲承接,相信樓市見底回升在即。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

香港優勢仍在 工商舖露曙光

04-06-2025

近日香港工商舖市場頻現低價成交,令市場瀰漫一股悲觀情緒。著名投資者湯文亮、馬亞本、鄧成波家族相繼低價沽貨,就連向來穩健的房屋協會也加入低價售舖行列。中環核心地標環球廣場高層海景單位,成交呎價僅徘徊於$18,500左右,昔日頂級商廈光環似乎蒙塵。當下市場共識似乎指向工商舖前景黯淡,然而,表象之下,一股韌性與曙光正悄然浮現。 誠然,商舖生態正經歷深刻轉型。奢侈品退潮,取而代之的是面向大眾的消費模式。此轉變雖令核心區租金顯著回調,售價亦隨之調整,卻意外帶來正面效應,街舖空置率逐步改善。租金與售價的理性回歸,降低了營商門檻,為本地品牌與新興業態注入動力。當市場完成這輪殘酷卻必要的調整,一個更健康、更具競爭力的零售生態會逐步成形,為商舖市場的企穩奠定根基。 寫字樓市場亦非全無亮點,國際調解院選擇香港作為總部,正是對本港法治精神與專業服務的高度認可。大量國企籌備來港上市,國際金融巨擘如AXA安盛毅然將集團總部遷冊香港,這些重大動向清晰地傳遞全球資本對香港獨特優勢-法治基石、資金自由流動、專業人才匯聚以及背靠祖國的戰略地位,投下的堅實信任票。國家「十四五」規劃明確支持香港鞏固國際金融、航運、貿易中心地位,此政策背書為寫字樓長遠需求注入強心針。 摩根士丹利亞洲區前主席羅奇(Stephen Roach)也修正他的「香港玩完」論。他說:香港或許正經歷一場復興,因為它的中國特色,而非人儘管有中國特色(Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics, not in spite of it) 當下工商舖的低迷市況,或許令人卻步。然而歷史經驗反覆印證,物業市場最是「血流成河」之際,往往孕育著絕佳投資契機。香港的法治基石、自由市場、國際網絡與國家戰略支持,是其不可替代的堅實底蘊。商舖轉型適應新消費模式,寫字樓吸引國際機構落戶,調整正為未來復甦鋪路。此刻與其悲觀,不如看清香港的核心優勢依然閃耀。寒冬將盡,工商舖市場的曙光,已然在地平線上清晰顯現。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

「股王」「樓王」誕生 不一樣的五窮六絕

04-06-2025

相信大家都聽過股票市場有一個傳統智慧,稱之為“五窮六絕七翻身”,意思是指股市往往每逢5月時開始跌市,到了6月更會大跌,踏入7月才有望起死回生,主要是因為大多數上市公司會於3月至4月公佈業績,股價除息後自然會下跌,雖然樓市的情況應該不一樣,但間中樓市亦出現“五窮六絕”。去年2月底樓市受惠於全面撤辣的一次性因素,去年5、6月份樓市成交明顯回落連帶樓價亦拾級而落。 幸好今年的情況就截然不同,相信“五窮六絕七翻身”今年不會在股市、樓市中出現,首先是股市的情況,在關稅戰的影響下,今年4月港股出現V型反彈,上月股市表現依然暢旺,加上有大型新股「寧德時代」的上市,寧德時代是近4年最大型的港股IPO,刺激上月港股顯著回升,恆指更一度逼近24000點的高位,雖然踏入6月份,受中美貿易再起爭端,近日港股仍可企穩於23000黠水平,五月股市未見窮,上月美國股市更錄得超過30年以來最佳表現,相信在資金仍然充裕下,六月份的股市仍會維持平穩。 上月股市的「寧德時代」的股王出現,上月香港樓市亦有西頁Sierra Sea的樓王誕生,被喻為近二十年樓市最大型新盤的Sierra Sea,最終在不足一個月累計售出逾1520伙單位,套現85億元,絕對是近年難得一見的新盤樓王,項目的推售亦刺激上月新盤銷售逼近2300伙,較4月份約1100伙倍升,當然未來的6月要維持2000伙以上的銷售佳績會有一定的難度,不過由於本月仍有多個大型新盤登場,相信今個月新盤市場仍然暢旺。 總括而言,今年五窮月已經絕對不一樣,股市回升樓市暢旺,今個月的股市樓市亦應該持續暢旺,首先資金依然充裕,近日本地銀行同業拆息仍然維持於低水平,最新1個月同業拆息仍然維持1厘以下,在低息環境下股市、樓市仍有一定的支持,相信只要關稅爭拗沒有太大的變化,股市仍會維持平穩,大型新盤過後,或許會有部分向隅客轉投二手市場,加上供平過租的威力下,預期本月二手市場肯定會較上月更加暢旺,一、二手樓市維持熱鬧,五窮六絕已變得不一樣。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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