迎春接福喜運來 送暖添祥財神至

23-02-2026

踏入丙午馬年，在此再次代表世紀21集團，祝賀各位讀者「金馬迎福，闔家安康」，投資市場上得心應手，馬年樓市與馬同跑，樓價升幅更勝蛇年，緊接著蛇年樓市的暢旺氣氛，剛過去的馬年農曆新年，香港樓市在「迎春接福」的喜慶氛圍中，迎來了「財神」的青睞，在今年大年初一至年初三，三日假期中馬年新盤市場共售出23伙新盤單位，比對於去年蛇年新春期間僅僅售出7伙單位，按年急增逾兩倍，再次確認樓市已踏入上升軌道，正步入一條由政策、資金和需求共同驅動的「送暖添祥」復甦快車道，我們亦期待年初九公布的財政預算案可以為復甦中的樓市再添新動力。 過去兩年的財政預算案，財政司司長均有為樓市「派糖」，推出刺激樓市政策，令過去兩年三、四月的新盤市場均迎來裂口升幅，在2024年的2月公布財政預算案，財爺宣布樓市全面「撒辣」後，3月份新盤銷售高達4,172伙，創自2013年一手新例實施以來單月新高，更較同年2月的270伙，按年急增14倍以上，升幅十分驚人，至於去年蛇年的財政預算案，財爺全面調低細價樓的印花稅，將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，令去年印花稅收入應該會不跌反升。 事實上自2024年樓市全面撤辣及去年調低細樓價印花稅，令過去一年整體住宅成交顯著上升，按土地註冊署的數字，去年一、二手住宅成交量超過6.6萬宗，較2024年的5.7萬宗，顯著增加近兩成，整體住宅成交增加，印花稅收入自然增加，按財爺去年的估算，原先政府預期調低細價樓印花稅，會令庫房收入減少約4億元，不過最終去年整體樓市交投顯著回升，按政府公布去年的4至9月數據，涉及物業買賣的印花稅收入高達92億港元，較2024年同期上升7%。 展望馬年，相信今年樓市會全面「迎財神」，在低息環境持續、經濟回穩及股市上升三大財富效應的「送暖」之下，香港樓市已確認迎來「財神」，去年整體樓價已經由跌轉升，盡管去年樓價升幅仍然相對輕微，但預計踏入馬年，樓價升幅肯定更為顯著，近期發展商的一手庫存已顯著加價減優惠，同時間二手業主趁機提價封盤，在整體「價量齊升」的預期之中，相信馬年樓市仍會持續暢旺，過去一個多月整體住宅成交量已達至1萬宗，今年全年住宅交投量可望達至7萬宗水平。 筆者：世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

金價狂升美元貶值 住宅保值成入市良機

03-02-2026

2026年初，美元指數跌至95.55，創近四年新低，特朗普政府對關稅政策與地緣政治的激進態度是主要誘因。例如，特朗普對歐洲加徵10%~25%關稅，並威脅吞併格陵蘭島，導致盟友國家加速拋售美債。丹麥養老基金Akademiker Pension更公開清倉美債，直言美國財政可持續性存疑。這種“賣出美國”趨勢凸顯美元作為避險資產的信用崩塌，投資者轉向實物資產尋求保值。 儘管金價突破5,598美元/盎司，但其波動性難以忽視——近期曾單日暴跌超過10%。對於業餘投資者而言，黃金缺乏現金流（如租金收益），且高槓桿操作風險極大。例如，白銀LOF基金在暴漲60%後因投機過熱被泰國交易所暫停交易，警示追高貴金屬的潛在風險。相較之下，住宅物業提供穩定租金回報，且可通過按揭槓桿放大收益，更適合長期穩健配置。 香港私宅租金指數連續12個月上升，2025年累計漲幅達4.26%，A類住宅（40平方米以下）租金回報率穩定在3.6%以上，已高於當前3.25%的按揭利率，形成“供平過租”的有利局面。美元貶值推升全球通脹，住宅租金隨物價水漲船高，為投資者提供天然通脹對沖。以500萬港元住宅為例，首付30%即45萬便可取得全額資產升值。若2026年樓價上漲15%，升值部份已達75萬，實際回報率非常可觀，遠高於黃金等無槓桿資產。 香港全面“撤辣”後，非本地買家占比激增，2025年內地買家成交逾1.35萬宗，創十年新高。同時，人才引進計劃（如“高才通”）帶動住房剛需，未來十年住宅供應目標降至42萬套，供需失衡進一步支撐樓價。 美元疲軟與地緣政治風險已成新常態，而香港住宅憑借租金現金流、槓桿效應及政策托底，成為波動市況下的“避風港”。2026年，預計港樓有望實現10%-15% 的升幅，對於尋求資產保值與穩定收益的投資者而言，當下正是布局優質住宅的黃金窗口。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事