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Gary Yeung

Century21 Nova Realty

Director

成交回升是樓市復甦必要條件

12-09-2025

數字是不會說謊,數字是中立,有人認為樓市已經走出谷底,整體樓價已經見底回升,但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣,樓市泡沫已經爆破,跌市仍會持續。不過如果以成交量而言,整體樓市成交量已顯著回升,新盤市場正處於歷來最長的旺市,今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高,與此同時二手市場亦正逐步回暖,樓價正築底回升。

無可否認,整體二手樓市的交投只是緩步上升,升幅未見顯著,綜合過去兩年的二手成交量,去年上半年整體二手成交量仍然不足2.1萬宗,去年下半年二手交投仍然持平,整體更輕微回落至只有約2萬宗成交,今年上半年整體二手交投稍稍回升至超越2.1萬宗的水平,換言之過去兩年平均每月只有約3000至3500宗二手成交,不過近半年整體二手成交量已輕微上升至平均每月約4000宗成交。
事實上,即使整體二手成交量維持每月4000宗成交,相對於97年的旺市,近年來的二手市場仍然處於長期的冰河時期,在1997年的樓市高峰期,當時全年二手成交量接近15萬宗一年,換言之平均每月二手成交量約1.2萬宗,而大約15年前左右,即2007至2010年期間,平均每年二手成交量亦高達10萬宗水平,不過隨著辣招的推出,二手市場已逐步走入樓市寒冬,平均每年只有約4萬宗成交。

近月一手新盤市場維持熱鬧的同時,整體二手市場亦顯著回暖,市場憧憬美國聯儲局將於月中重啟減息,加上整體租賃市場持續活躍,供平過租及投資者入市,帶動整體二手市場回暖,過去一星期二手交投顯著回升,個別屋苑成交價重上高位,港島龍頭屋苑太古城,當中海景花園最新呎價已重上兩萬元,創下屋苑過去一年半的呎價新高,最新成交為青松閣低層四房海景單位,實用面積1114平方呎,最終成交價達2228萬元,呎價剛好達2萬元。

另一方面踏入九月份沙田第一城成交顯著回升,過去一星期屋苑共錄得約7宗成交,比對上月同期只有零星幾宗成交明顯增加,最新兩房單位成交價更高達448萬元,呎價高達1.37萬元,創屋苑近期呎價新高,隨著成交增加,個別地區以至屋苑均出現缺盤的現象,盤源減少業主議價幅度自然收窄,成交回升是樓市復甦的必要條件,當然現時整體二手市場仍屬於微溫狀態,二手市場仍未進入真正的旺市。

筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健


04-09-2025

去年初政府發表預政預算案,將實施十多年的樓市辣招全面撤銷,樓市全撤辣後新盤銷售急速回升,曾經創出單月售出逾4,000伙的一手新例實施以來的單月新高,奈何當樓市撤辣逾一個月之後,新盤銷售已顯著回軟,去年初的旺市原來只是「曇花一現」,不過近月新盤市場持續熱鬧,已經連續7個月單月新盤銷售突破1,000伙的同時,亦是罕有地連續兩個月新盤銷售超越2,000伙的水平,踏入九月開學月,同時間也是減息月,相信今個新盤市場仍會熱鬧,保守估算今季整體新盤銷售有力達至6,000伙,再創自2016年第三季以來九年新高。 今年暑假絕對是不一樣的暑假,過去暑假往往只旺租賃不旺買賣,過去幾年的暑期,整體新盤市場一般只售出約2,000伙新盤單位,最暢旺的2022年亦僅售出約3000伙新盤,今年的暑假即使推出大型新盤不算太多,卻已成功售出超越4,100伙新盤。 翻查自一手住宅銷售資訊網(SRPE)自2013年一手新例實施以來的銷售紀錄,當中其實只有2016年的第三季能夠單季售出接近7,300伙新盤單位,其次已經是2019年第二季,當時單季售出約5,900伙新盤,由於本季至今已售出約4,100伙新盤,加上踏入九月份已有多個新盤排隊登場,換言之今季整體新盤銷售絕對有力挑戰整體售出約6,000伙新盤的九年新高紀錄。 九月份既是開學月、亦絕對有機會是減息月,美國聯儲局將於本月中再度召開議息會議,經過過去9個月的暫停減息後,市場普遍預期美國聯儲局將於本月中重啟溫和減息步伐,本月減息後今年年底或會再減息一次,美國減息衽即,多個新盤已密鑼緊鼓加快推盤步伐,打頭陣是柴灣海德園,將於短期內推出發售,緊接登場還包括北角嘉居﹒天后、半山般咸道28號、啟德天璽﹒天2期、九龍城瑧博、以至港鐵油塘通風樓項目,多個新盤排隊登場,今個月新盤市場肯定持續熱鬧。 整體而言,隨著今年年初開始,整體樓價已顯著見底回升,按私人住宅樓價指數計算,平均樓價已經連續4個月錄得升幅,隨著樓價回穩,新盤吸納量亦持續強勁下,整體新盤貨尾的庫存已顯著回落,買家入市人心態自然轉趨積極,加上過去暑假整體租賃市場持續暢旺,個別地區呎租屢創新高,高租平回報吸引投資者入市,而供平過租則引起上車客、換樓客的青睞,紀錄是用來打破,相信今季整體新盤銷售絕大機會會突破6,000伙的九年高位。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

28-08-2025

過去不少人會形容地產代理的生涯是「三更貧、五更富」,因為市場上的購買力有限,樓市往往旺幾個月就靜幾個月,當購買力消化得七七八八,樓市就需要「抖抖氣」重新儲力再上,樓市小休期往往每隔三、四個就會出現,不過今年新盤市場,情況明顯較以往強勁,購買力幾乎「源源不絕」,以現時的走勢整體新盤銷售,絕對有機會突破2019年的旺市,挑戰自2013年一手新例實施以來的最長旺市紀錄。 按一手住宅銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊的紀錄,雖然8月份的連場暴雨,更創下有紀錄以來單月最多紅雨、黑雨的警告訊號,下雨天的新盤銷售成績依然亮麗,距離暑假結束還有一星期,但整體8月份的最新新盤銷售已超越1,600伙,換言之今個月整體新盤銷售有力再次達至單月銷售2,000伙以上的高位,而整體新盤銷售更已經是自今年2月開始,連續7個月超越1,000伙以上的銷售佳績,加上預計進入9月份亦會再有多個新盤陸續推出市場發售,當中包括柴灣海德園、北角嘉居﹒天后以至啟德天璽﹒天2期,由於上述新盤均屬於市區焦點新盤項目,相信下月新盤銷售成績絕對可以輕鬆突破1,000伙以上的水平,新盤旺市勢必延續。 翻查自2013年4月一手住宅銷售條例實施以來,過去最長的旺市是2019年3月至11月,當年創下連續9個月的新盤銷售超越1,000伙的紀錄,期間累計售出新盤銷售超越1.5萬伙,平均每月新盤銷售接近1,700伙的水平,不過事實上今年的新盤市場的暢旺程度,其實實際的銷售成續更勝2019年,過去7個月整體新盤銷售已超越1.2萬伙,平均每月售出逾1,700伙,再者2019年全年的新盤銷售是18,383伙,換言之如果今年旺市可以持續,今年整體全年新盤銷售絕對有力突破2019年的紀錄,再創一手新例以來的全年新盤銷售紀錄。 整體而言,今年一手新盤銷售持續暢旺是綜合多方面的因素,首先是現樓新盤供應增加,按差估署的報告今年上半年整體新盤落成量超越1萬伙,相信全年新盤落成量會與原先估算的20862伙相若,雖然數字上已較去年減少,但兩年內超越4.5萬伙新盤落成,發展商自然需要加快「去庫存」,而今年現樓新盤銷售較往年顯著增加。 供應增加的同時,新盤吸納量亦持續強勁,主要是受惠於整體租金持續上升,新盤租金回報率往往達三厘以上,而同時間最新定期存款息率仍然維持於兩厘以下的水平,高租平回報吸引投資者入市,而供平過租則引起上車客、換樓客的青睞,相信今年旺市得以延續,絕對有機會挑戰最長旺市的新紀錄。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

19-08-2025

相信大家都明白,每年的暑假都是租賃市場的傳統旺季,加上於去年起本地大學放寬非本地生學額的上限,今年暑假本港樓市再掀起一股租務狂潮,租客需求激增,內地來港的學生和年輕專業人士,令今年暑假的旺賃市場幾近陷入瘋癲狀態,多個大學生聚居的集中地,租賃市場持續暢旺,租賃成交增加,持續推動租金上漲,目前本地租金指數已差不多近至自2019年的6年高位,未來租金是否有力再創新高,突破6年前的高位,再創整體租金指數的歷史新高。 今年租賃市場有幾旺?無論是港島半山、紅磡、沙田以至將軍澳都是內地生來港租樓的集中地,據悉其中將軍澳區是今年暑假已錄得多達1000宗成交,上月己錄得700宗成交,踏入8月份稍稍放緩,至今亦已經多達300宗成交,換言之暑期未過去整體已錄得過千宗成交,即使並非內地生垂青的小西灣藍灣半島,上月亦竟然錄得多達24宗租務成交,是屋苑近兩年來單月最多租賃成交的月份,近日更有單位放盤短短一日,便即時接獲三組租客同時出價承租,最終在「零議價」情況下閃電租出,整體租賃市場搶手情況可想而知。 事實上,政府早於今年7月已推出學生宿舍先導計劃,容許部分酒店及商廈毋須經任何規劃程序改裝成學生宿舍,不過可以裝修需時,每個項目至少亦需要半年至以一年時間作籌備或改裝,首批項目最快2026/27學年才啟用,「遠水不能救火」,近月租賃成交大幅增加,令近月整體租賃市場再度出現「缺盤」的現象,再者隨著整體租金持續上升,早前已有不少發展商將旗下新盤轉作學生宿舍、青年宿舍招租,不過傳統租賃市場依然大旺,整體租金亦持續創新高。 自去年年底開始,最新全港私人住宅的租金指數已經連升六個月,最新6月份的租金指數報195.6點,其實已升至自2019年10月以來的近6年高位,由於有關指數仍然滯後,至今仍未反映今年間假期間的升幅,換言之,今年間假,整體租金指數絕對有機會,突破2019年8月的200.1點的歷史高位。 今年暑假租賃市場已經嚴重「缺盤」,相信今年的暑期整體租金升幅肯定高於去年,當然隨著整體租金持續上升,呎租屢創新高,供平過租持續擴闊,部分租客或會因而轉租為買,不過受惠於內地生來港增加及持續吸引專才來港發展,相信未來租金亦會持續平穩向上,有助帶動整體樓價逐步見底回升。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

14-08-2025

天有不測的風雲,過去一個多星期香港連場暴雨,連同上月底的一場黑雨,短短八日之間合共發出四次黑色暴雨警告訊號,亦成為有紀錄以來最多黑雨的一年,整體雨量打破過去141年來八月的最高紀錄,雖然連場黑雨市民的生活自然大受影響,不過連場暴雨卻沒有影響新盤市場的熾熱,踏入八月份的短短十日之間,整體新盤銷售已逼近600伙,加上未來仍有多個新盤排隊登場,相信今個月的新盤銷售仍然有力維持上月的2000宗的高水平。 近月新盤市場持續熱鬧,多個新盤陸續登場,加上多個新盤貨尾亦趁機減價重售,推盤攻勢一浪接一浪,踏入八月份先有大埔上然3期,再有日前現樓推售的港島半山堅尼地道33號,連帶過去一直作服務式住宅收租的灣仔Queen’s Cube轉租為售亦取得理想銷售成績,相信本月新盤銷售肯定持續熱鬧。 當然本月新盤市場焦點仍然聚焦於啟德跑道區的維港﹒灣畔、啟德城中心區的天璽﹒天2期及港島柴灣的海德園,前者已率先已招標形式售出首批單位,先價後量的策略下,相信項目肯定會取得理想銷情,至於天璽﹒天2期項目將於短期內已現樓形式推售,項目推售前夕,於去年推售1期單位已錄得首宗轉售獲利個案,持貨僅十個月售價已顯著回升18%,正好為2期的推售作「最佳宣傳」。 當然近期樓市確實充滿「利好消息」,早前有部分業界及政黨建議放寬部分內地居民將資金轉帳至香港戶口,便利內地人來港買樓,雖然政策存在著爭議,不過財政司司長陳茂波日前正式透露,特區政府正與相關中央機構研究,擬在合適範圍內,設立「購房通」安排,放寬內地人才把資金調來香港置業,雖然政策仍在研究階段,但措施落實肯定對本港復甦中的樓市帶來積極作用,進一步鼓勵內地人來港置業,對新盤銷售肯定大有幫助。 不過樓市最重要的「利好因素」仍然是低息環境的持續,雖然因應上月有資金流出,令銀行體系總結餘有所回落,上月底1個月的本地銀行同業拆息曾一度回升至一厘以上的水平,不過踏入八月份1個月拆售再度回落至一厘以下水平,加上市場亦預期美國聯儲局有機會於下月重啟減息,期後更有機會再減息三次,隨著美國可能再度減息,相信低息環境仍會持續,樓市需求持續強勁,新盤銷售勢必熱鬧。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

暑期租賃市場大旺 租金向歷史高位挑戰

10-09-2025

炎熱的暑假剛剛過去,雖然過去的七月尾、八月初,連場暴雨下天文台罕有地接連多日發出黑色暴雨警告,今年的暑假又熱又多雨水,不過同時間今年暑期的租賃市場比起去年更加熾熱,暑假向來是租賃旺季,傳統上不少家長客會趁子女放假期間進行搬遷,避免於學期中才搬屋,加上部分學生於新學年升中或轉校,家長客為求住近學校,需於暑假期間另覓新居,更甚者是近年大專院校的海外生比例增加,不少內地生、海外生均會於暑期來港租樓,為升讀大學作準備,而剛過去的暑假多區的租賃市場瘋狂地暢旺,整體租賃成交顯著增加的同時,整體租金亦自然顯著回升。 綜合市場資訊,過去的暑假多區的租賃均相當暢旺,據悉在剛過去的八月份,整體元朗區的租賃成交約265宗,創該區過去租賃成交的新高,其中一個原因是剛入伙的錦上路站柏瓏上月共錄得超越70宗成交,而向來甚受內地生歡迎的沙田區,據悉在過去的七月及八月均錄得超越300宗租賃成交,租賃成交增加下,目前不少區域以至屋苑均出現缺盤的現象,整體租金亦自然有所回升,近期更有個市區新樓,最高呎租突破100元的高位。 今年暑假整體租金會有多少的升幅,按差餉物業估計署提供最新全港私人住宅的租金指數,最新指數是七月份的196.3點,整體租金已經自去年十一月開始連升八個月,並已突破去年九月的高位,升至自2019年以來近六年新高,由於最新指數尚未反映八月的情況,按過去暑期的租賃旺季的表現,相信八月份租金肯定維持顯著的升幅,甚或有機會突破2019年八月的200.1點的歷史高位。 總括而言,剛過去的暑假租賃市場持續暢旺,整體租金肯定會有顯著的升幅,正當租金向過去歷史高位挑戰,租金持續上升,而剛好今年九月最大機會是減息月,聯儲局可望於月中的議息會議中重啟減息,供平過租肯定更見明顯,增加用家以至投資者入市信心,租金升可望推動樓價進一步回穩,短期內租金升、樓價升的局面仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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Luke Ng

Century 21 Hong Kong Limited

CEO

中國崛起顯實力 香港繁榮有保障

08-09-2025

九月三日,天安門廣場上鋼鐵洪流滾滾而過,中國以一場震撼世界的閱兵式,向全球展示了令人矚目的軍事科技進步。無人機群如蜂群般掠過天空,新型導彈如利劍出鞘,這些尖端武器裝備不僅彰顯了中國軍工的突飛猛進,更標誌著中國已躋身世界強國之列。 中國製造2025目標的實質性達成,使中國完成了從"製造大國"到"建造強國"的歷史性跨越。在無人機領域,中國無論是產量還是技術性能均已超越歐美,而這僅僅是中國高科技產業崛起的一個縮影。這種實力的積累,並非為了擴張爭霸,而是為國家和區域安全提供堅實保障。 國際關系歷來遵循"強者相敬"的法則。中國展現出的綜合國力,使中美關系逐漸趨向平等對話。歷史證明,霸權主義往往欺淩弱小,而對等實力反而能夠促成相互尊重。中國的強大並非威脅,而是穩定世界格局、維護和平的重要力量。 在此背景下,香港作為國際金融中心,正迎來前所未有的發展機遇。隨著中國企業全球化佈局加速,香港已成為中資出海的首選融資平台,其金融市場轉型為服務國家戰略的世界級金融中心。同時,香港教育產業蓬勃發展,內地學生湧入帶動了住宿需求,商業樓宇和酒店改造為學生宿舍的現象蔚然成風,房地產市場有望走出谷底! 背靠祖國的香港,前途一片光明。在國家安全保障下的和平環境中,香港必將保持繁榮穩定,繼續發揮其獨特優勢,與中國共同成長。這種相輔相成的關系,不僅是香港信心的源泉,更是其未來發展的堅實基石。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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Eric Lee

Century 21 Goodwin Property Consultants

Chairman & CEO

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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Alex Yeung

Century 21 Culture Center Property Limited (Japan, Hong Kong, Macau)

Director

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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Gorman Kwong

Century 21 Property Agency (Tseung Kwan O)

Managing Director

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近,滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭,指的是按揭貸款的利率在固定一段時間(如三年、五年)內維持不變為 2.73%年利率,在定息按揭期內,不會因市場利率波動(例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變) 。本人在此分享對定息按揭的睇法,幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內(例如三年、五年)還款金額固定,這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險,這十多年來,銀行推出 HIBOR 按揭計劃,例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎,原因很簡單,因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準,所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎,可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%(HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%) ,這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升,以 2025 年 9 月 5 日為例,一個月 HIBOR 為 3%(HIBOR 按揭計劃利率4.3%) ,雖然封頂位為 3.5%,但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比,滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%(封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算),相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%,本應已經是很低水平,而固定利率更低,明顯較優惠,對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期,而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已,所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈,這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的,本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎? 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後,按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃,為 P-1.75%,即3.5%,客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期,當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃,即將來的 HIBOR 計劃,但這要視乎將來銀行的審批結果,及將來的按揭利率計劃而定,這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調,例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期,那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議,不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額,可控及降低風險等優點,非常適合希望穩健置業的人士。然而,如果在定息期間,市場按揭利率驟降,定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前,應深入比較各項方案,評估自身財務狀況及未來計劃,並可向專業人士(聯按的按揭專家 Helen Wong,電話︰5109 8948)查詢意見,從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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Edison Mok

U Mortgage

Executive Director

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