壓住樓價因素漸消除 施政報告助復甦

02-10-2024

中秋佳節剛剛過去,今年的中秋是相當特別,今年中秋剛好遇上美國減息,並且超乎市場預期的減息半厘,而香港亦突如其來的減息0.25厘,年底前美國或會再減息半厘甚或更多,香港最優惠利率亦有再度調低的可能,回想去年施政報告,政府展開首階段減辣及後再於今年年初政府全面撤辣,再加上減息威力,今年整體樓市成交量已顯著提高,年初至今已累計售出逾1.1萬伙的新盤單位,成交回升但樓價卻持續整固,最新公布的樓價指數已連跌4個月,今年首8個月樓價累跌6.2%,相信稍後發表的新一份施政報告,政府或許有新一輪刺激樓市、復甦經濟的措施。 回想過去一年的市場變化,從去年施政報告展開減辣,再於今年年初財政預算案中全面撤辣,並放寬住宅物業的按揭成數,及後再放寬樓花按揭成數至撤辣前的成交,過去一年連番減辣、撤辣,以至先後多次放寬住宅物業按揭成數及限制,再加上新近銀行減息周期展開,整體而言過去壓住樓價的因素已逐步消除,事實上在減息的刺激下,近日股市已顯著造好,重上20,000點的近年高位,減息威力已在股票市場產生作用,相信整體對樓市、對新盤市埸刺激作用肯定更大。 再者按政府最新公布的樓價及租金指數,整體樓價持續整固,樓價再跌至近8年的新低,與此同時租金指數又連升6個月,並升至近5年新高,租金繼續升、樓價繼續跌,供平過租的情況勢必逐步擴大,無可否認減息過後,縱使近期樓市氣氛已逐步熾熱,但整體樓價仍於低位徘徊,樓價暫時未升,主要是市場對樓市觀望的習慣未改,但習慣是會慢慢改變,相信樓價復甦將要到來。 樓市何時復甦、樓價何時會見底回升,從樓市減辣、撤辣,放寬按揭成數及限制,再加上減息周期已經展開,減息後股市回升,股市財富效應重現,減息威力肯定會持續擴大,總括而言,過去壓住樓價的因素已逐步消除,加上政府即將發表新一份施政報告,目前的政治經濟環境已趨穩定,現階段正是拼經濟、謀發展、惠民生、添幸福的最好時機,相信今年施政報告勢必再有新措施,以助樓市恢復穩步上升的利好勢頭。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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「處處有熊貓」 作用難持久

26-09-2024

由於海洋公園的大熊貓「盈盈」和「樂樂」,誕下了一對龍鳳胎,加上國家再贈送多兩隻大熊貓到港,合共有六隻大熊貓,熱鬧非常。南區區議會就大肆宣傳所謂「處處有熊貓」的一系列活動,推動香港的旅遊業復甦!活動包括,巴士巡遊、大熊貓綵艇及帆船,也有燈飾佈置,甚至推出大熊貓糕點製作,形形色色包羅萬有,確實花了不少心思。但是絕大部份活動都是在國慶日前後進行,屬於短期性活動。對於國內遊客來說,多了一個活動,當然多了一點吸引力,但效果只屬曇花一現。過往,香港是全中國最自由開放,中西匯聚,色彩繽紛、東方之珠,加上免稅環境,價錢較爲便宜及款式新穎,這些優勢隨着中國大陸的開放便逐漸消失。 要重現遊客的熱情,香港必須重新推廣獨有的特點,香港擁有長久及豐富的殖民歷史,例如上環水坑口,在港島進行大規模填海前是一個渡輪碼頭,是登陸港島的理想地;結果1841年美軍軍艦就選擇在這裏登陸。又例如中環街市旁的域多利皇后街,就是分隔華人居住與英國人聚居地的分隔線,很多殖民歷史、古蹟及故事,也可以化身成為旅遊景點。除此之外,香港也曾是東方荷李活,遺留不少文化資產也可以結合旅遊。 台灣賣座電影「海角七號」,以及上海的電視劇「繁花」,他們的取景地也紛紛成為旅遊景點,香港的粵語歌曲及電影無論在馬來西亞,柬埔寨,泰國,以及中國內地仍然非常受歡迎,又如何利用文化結合旅遊,更值得當局考慮。 此外,香港擁有非常美麗的郊野公園,距離市中心又近又方便,保育旅遊、生態旅遊,相信不難吸引熱愛大自然的旅客。 最後,即使有好的概念,執行是否到位也是關鍵。筆者曾到廟街參觀夜繽紛的安排,筆者發現有新設置不少售賣熟食的短期排檔,食物的質素固然麻麻,售價卻是非常高昂。明顯是遊客價,但原先在廟街的傳統大排檔卻因食環署大力執法,不能在街道上擺賣紛紛結業了。政府各部門如何通力合作,也許是政府的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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