暑期租賃市場大旺 租金向歷史高位挑戰

10-09-2025

炎熱的暑假剛剛過去,雖然過去的七月尾、八月初,連場暴雨下天文台罕有地接連多日發出黑色暴雨警告,今年的暑假又熱又多雨水,不過同時間今年暑期的租賃市場比起去年更加熾熱,暑假向來是租賃旺季,傳統上不少家長客會趁子女放假期間進行搬遷,避免於學期中才搬屋,加上部分學生於新學年升中或轉校,家長客為求住近學校,需於暑假期間另覓新居,更甚者是近年大專院校的海外生比例增加,不少內地生、海外生均會於暑期來港租樓,為升讀大學作準備,而剛過去的暑假多區的租賃市場瘋狂地暢旺,整體租賃成交顯著增加的同時,整體租金亦自然顯著回升。 綜合市場資訊,過去的暑假多區的租賃均相當暢旺,據悉在剛過去的八月份,整體元朗區的租賃成交約265宗,創該區過去租賃成交的新高,其中一個原因是剛入伙的錦上路站柏瓏上月共錄得超越70宗成交,而向來甚受內地生歡迎的沙田區,據悉在過去的七月及八月均錄得超越300宗租賃成交,租賃成交增加下,目前不少區域以至屋苑均出現缺盤的現象,整體租金亦自然有所回升,近期更有個市區新樓,最高呎租突破100元的高位。 今年暑假整體租金會有多少的升幅,按差餉物業估計署提供最新全港私人住宅的租金指數,最新指數是七月份的196.3點,整體租金已經自去年十一月開始連升八個月,並已突破去年九月的高位,升至自2019年以來近六年新高,由於最新指數尚未反映八月的情況,按過去暑期的租賃旺季的表現,相信八月份租金肯定維持顯著的升幅,甚或有機會突破2019年八月的200.1點的歷史高位。 總括而言,剛過去的暑假租賃市場持續暢旺,整體租金肯定會有顯著的升幅,正當租金向過去歷史高位挑戰,租金持續上升,而剛好今年九月最大機會是減息月,聯儲局可望於月中的議息會議中重啟減息,供平過租肯定更見明顯,增加用家以至投資者入市信心,租金升可望推動樓價進一步回穩,短期內租金升、樓價升的局面仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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中國崛起顯實力 香港繁榮有保障

08-09-2025

九月三日,天安門廣場上鋼鐵洪流滾滾而過,中國以一場震撼世界的閱兵式,向全球展示了令人矚目的軍事科技進步。無人機群如蜂群般掠過天空,新型導彈如利劍出鞘,這些尖端武器裝備不僅彰顯了中國軍工的突飛猛進,更標誌著中國已躋身世界強國之列。 中國製造2025目標的實質性達成,使中國完成了從"製造大國"到"建造強國"的歷史性跨越。在無人機領域,中國無論是產量還是技術性能均已超越歐美,而這僅僅是中國高科技產業崛起的一個縮影。這種實力的積累,並非為了擴張爭霸,而是為國家和區域安全提供堅實保障。 國際關系歷來遵循"強者相敬"的法則。中國展現出的綜合國力,使中美關系逐漸趨向平等對話。歷史證明,霸權主義往往欺淩弱小,而對等實力反而能夠促成相互尊重。中國的強大並非威脅,而是穩定世界格局、維護和平的重要力量。 在此背景下,香港作為國際金融中心,正迎來前所未有的發展機遇。隨著中國企業全球化佈局加速,香港已成為中資出海的首選融資平台,其金融市場轉型為服務國家戰略的世界級金融中心。同時,香港教育產業蓬勃發展,內地學生湧入帶動了住宿需求,商業樓宇和酒店改造為學生宿舍的現象蔚然成風,房地產市場有望走出谷底! 背靠祖國的香港,前途一片光明。在國家安全保障下的和平環境中,香港必將保持繁榮穩定,繼續發揮其獨特優勢,與中國共同成長。這種相輔相成的關系,不僅是香港信心的源泉,更是其未來發展的堅實基石。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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成交回升是樓市復甦必要條件

12-09-2025

數字是不會說謊,數字是中立,有人認為樓市已經走出谷底,整體樓價已經見底回升,但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣,樓市泡沫已經爆破,跌市仍會持續。不過如果以成交量而言,整體樓市成交量已顯著回升,新盤市場正處於歷來最長的旺市,今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高,與此同時二手市場亦正逐步回暖,樓價正築底回升。 無可否認,整體二手樓市的交投只是緩步上升,升幅未見顯著,綜合過去兩年的二手成交量,去年上半年整體二手成交量仍然不足2.1萬宗,去年下半年二手交投仍然持平,整體更輕微回落至只有約2萬宗成交,今年上半年整體二手交投稍稍回升至超越2.1萬宗的水平,換言之過去兩年平均每月只有約3000至3500宗二手成交,不過近半年整體二手成交量已輕微上升至平均每月約4000宗成交。 事實上,即使整體二手成交量維持每月4000宗成交,相對於97年的旺市,近年來的二手市場仍然處於長期的冰河時期,在1997年的樓市高峰期,當時全年二手成交量接近15萬宗一年,換言之平均每月二手成交量約1.2萬宗,而大約15年前左右,即2007至2010年期間,平均每年二手成交量亦高達10萬宗水平,不過隨著辣招的推出,二手市場已逐步走入樓市寒冬,平均每年只有約4萬宗成交。 近月一手新盤市場維持熱鬧的同時,整體二手市場亦顯著回暖,市場憧憬美國聯儲局將於月中重啟減息,加上整體租賃市場持續活躍,供平過租及投資者入市,帶動整體二手市場回暖,過去一星期二手交投顯著回升,個別屋苑成交價重上高位,港島龍頭屋苑太古城,當中海景花園最新呎價已重上兩萬元,創下屋苑過去一年半的呎價新高,最新成交為青松閣低層四房海景單位,實用面積1114平方呎,最終成交價達2228萬元,呎價剛好達2萬元。 另一方面踏入九月份沙田第一城成交顯著回升,過去一星期屋苑共錄得約7宗成交,比對上月同期只有零星幾宗成交明顯增加,最新兩房單位成交價更高達448萬元,呎價高達1.37萬元,創屋苑近期呎價新高,隨著成交增加,個別地區以至屋苑均出現缺盤的現象,盤源減少業主議價幅度自然收窄,成交回升是樓市復甦的必要條件,當然現時整體二手市場仍屬於微溫狀態,二手市場仍未進入真正的旺市。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近,滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭,指的是按揭貸款的利率在固定一段時間(如三年、五年)內維持不變為 2.73%年利率,在定息按揭期內,不會因市場利率波動(例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變) 。本人在此分享對定息按揭的睇法,幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內(例如三年、五年)還款金額固定,這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險,這十多年來,銀行推出 HIBOR 按揭計劃,例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎,原因很簡單,因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準,所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎,可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%(HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%) ,這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升,以 2025 年 9 月 5 日為例,一個月 HIBOR 為 3%(HIBOR 按揭計劃利率4.3%) ,雖然封頂位為 3.5%,但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比,滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%(封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算),相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%,本應已經是很低水平,而固定利率更低,明顯較優惠,對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期,而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已,所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈,這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的,本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎? 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後,按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃,為 P-1.75%,即3.5%,客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期,當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃,即將來的 HIBOR 計劃,但這要視乎將來銀行的審批結果,及將來的按揭利率計劃而定,這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調,例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期,那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議,不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額,可控及降低風險等優點,非常適合希望穩健置業的人士。然而,如果在定息期間,市場按揭利率驟降,定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前,應深入比較各項方案,評估自身財務狀況及未來計劃,並可向專業人士(聯按的按揭專家 Helen Wong,電話︰5109 8948)查詢意見,從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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