財富效應重臨 資金流入股市樓市

22-07-2025

在古典經濟學的理論中，其中有一個理論稱為皮古效應(Pigou Effect)，有關效應又稱為「實質餘額效應」(real balance effect)，意思是指物價下降，實質財富餘額將增加，民眾感覺購買力提升將會導致消費增加；相反的，當物價上漲消費意慾隨之減少，理論引申出現今財富效應理論，當資產價格下跌市民感到口袋財富減少，總體消費意慾自然會下降，同樣資產價格回升消費隨之增加，財富效應就是資產增值後對整體消費具有顯著拉動作用。 無可否認，過去數年間的香港，無論股市、樓市均顯著受壓，資產價格持續整固後，過去數年間整體市民的消費意慾亦明顯受壓，難怪過去兩年即使疫情過去，整體消費市場零售銷貨總額仍持續回落。不過在今年上半年市況顯著逆轉，隨著資金持續流入股市、樓市，過去半年間整體股市價值顯著回升的同時，近月樓價亦有見底回升的跡象，隨著股市回升、樓價回穩，財富效應亦重臨香港。 從數字來看，在資金流入的帶動下，過去半年整體銀行體系的客戶存款總額增幅確實顯著，去年年初整體客戶存款總額仍維持於16.5萬億元以下`的水平，最新今年5月份的客戶存款總額已大幅增加至18.5萬億元的水平，按年增長逾一成，短短一年多存款總額增加2萬億元，而隨著總體銀行存款總額增加，資金亦明顯開始流入股市、樓市，按港交所的數據，今年上半年港股平均每日成交金額為2,402億元，較去年同期的1,104億元急增近1.2倍，上半年港股總集資額亦高達2,808億元，較去年同期的665億元勁升3倍。 資金流入股市的同時，財富效應亦逐步擴展至樓市，今年上半年整體一、二手交投均顯著回升的同時，即使過去數年間持續低迷的工商舖市場，今年上半年工商物業的成交亦有顯著增加，總括而言，隨著低息環境持續，整體銀行體系的客戶存款總額持續處於高水平，財富效應已經重臨亦會持續，股票價格回升、樓價逐步回穩下，相信對市民消費意慾亦會有所回升，對整體經濟增長亦會顯著帶動，下半年樓市亦會持續向好。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵

17-07-2025

2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧，釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%，而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租，回報率逾3厘，邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底，顯示意見分化，此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下，樓價可止跌橫行，但能否轉升取決於兩大關鍵： 第一，利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息（HIBOR）曾經跌至三年新低的0.52845厘，實際按揭利率低於3%。若聯儲局下半年如預期降息0.5%-0.75%，將進一步減輕供樓負擔，並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款，而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過，證明他的影響力仍然非常强大，利率下降的趨勢應該會加快！ 第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出，發展商庫存達正常水平兩倍，待售一手單位約17,500伙，未來18個月更將新增30,280伙供應。資金壓力已經很大，更棘手的是工商物業價格持續下滑，直接侵蝕了發展商的融資能力，形成雙重資金壓力漩渦。為此，香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金，專門收購因財困而需急售的工商物業，避免惡性循環不斷壓低售價，緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜，發展商無需低價拋售住宅套現，樓價反彈空間將擴大；反之，價格戰可能壓制二手市場回升。 其他支撐因素包括：政策降低入市門檻（400萬元以下物業交易佔整體35.6%，上半年細價一手登記量飆76%）、租金連升五個月形成「買平過租」效應（中小住宅租金上半年漲2.1%），以及「高才通」計劃帶動剛需（專才流入推高住宅需求）。 總結來說，樓價下半年料進入溫和復甦，中小型單位主導反彈，全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力，以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型，在政策與市場博弈中捕捉拐點。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

市況逆轉 發展商重啟惜售心態

25-07-2025

整體樓價已經連跌3年，期間整體樓價累計跌幅已達三至四成，樓市整固終有一日會完結，早前已有跨國券商預期本地樓價即將見底回升，以政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數，整體樓價整固期已有見底回升的跡象，最新樓價指數已連升2個月，樓市是否已經臨屆轉捩點？一旦確認樓市逆轉，買家又應該如何部署？ 昔日跌市心態已不適用，再者近期已有發展商作出「超前部署」，改變近年清貨心態，重啟以往升市時期的惜售心態。 過去數年間買家入市心態審慎，加上去年以至今年是新盤落成的高峰期，而期間整體新盤銷售持續出現供多於求的現象，新盤貨尾的總存量持續增加的情況下，過去發展商亦只好面對現實，接受大幅減價賣樓的現實，部分發展商甚至要虧損離場，但求去貨只好劈價賣樓，茫或是蝕本賣樓，發展商看淡樓市，加速降低新盤庫存亦是做生意的策略，不過相信大家亦明白，隨著市況逆轉，而近年新盤銷售已顯著回升，而整體新盤的庫存已顯著回落，近期已有個別發展商實行封盤加價，調低代理佣金已減慢「去庫存」的速度。 隨著下半年美國將重啟減息步伐，低息環境延續，加上近年來政府賣地已大幅減少，未來供應大減的同時，同時間整體新盤庫存量亦由高峰期的超級2.8萬伙，大幅回落至最新不足2萬伙的水平，新盤餘貨賣少見少，申請預售新盤的數目亦大幅減少，未來新盤預售減少，只要未來新盤銷售維持，相信發展商新盤銷售策略亦會改變。 當然大家亦會明白，每個發展商的財政狀況不一，發展商的新盤庫存的情況亦各有不同，無可否認，部分發展商已重啟以往惜售心態，以往需要加速去庫存，現時要轉為減慢去庫存的速度，以往重量不重價，目前會重價多於重量，近月市場上缺乏大型新盤登場，亦正反映部分發展商已開啟惜售心態，新盤訂價策略亦可能需要更新。 總括而言，未來新盤供應會減少，但單計今年仍有多達超越2萬伙新盤落成，市場上仍有不少現樓新盤有待消化，加上整體新盤總庫存仍多達2萬伙的高水平，部份發展商仍然面對一定「去庫存」、「減債務」的財政壓力，供應減少而銷售持續，發展商採取惜售的加價策略是正常操作，一旦加幅太過，亦大有機會嚇走買家，甚至轉購同區其他樓盤，屆時更得不償失，相信發展商仍會維持審慎訂價策略。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事