主頁 專家論巿 2023全日本最貴公寓每呎8萬港元
cardimage

楊官華

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！
麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」
六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。
地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。
在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。

由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。

單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。

迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。
為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。
在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。

究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。

東京房地產記者這樣說。

「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」
“雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」

頂層公寓的銷售方式也很特殊。
根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。

「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前)

購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。

「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

2023日本不動產最新消息

29-04-2023

最近一個月時間裡，對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日，日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先，開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工，包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等，這將帶來大量的就業機會，從而減少了失業率，提高了當地居民的生活水平。 其次，賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入，從賭場中獲得額外的收入，這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施，如修建道路、橋梁、公園、學校等，從而改善居民的生活質量。 第三，賭場可以吸引遊客，從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地，吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益，從而增加了當地經濟的活力。 最後，賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區，從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目，如房地產項目、商業開發項目等，從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始，日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先，取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊，日本的旅遊業受到了極大的影響。然而，隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出，人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本，從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次，取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響，過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下，取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本，開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展，提高日本企業的國際競爭力。 另外，取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響，許多國家實施了旅行限制，從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策，吸引更多國際遊客和商務人士前往日本，增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後，取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加，需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展，創造更多的就業機會。此外，由於國際遊客的增加，對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說，取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展，提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措，都將會給日本，可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

日元急跌是好是壞？

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊，沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清，用香港信用卡支付旅遊的衣食住行，感覺性價比特別高，原因日圓匯價近日急跌，看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告，重申日本將繼續保持貨幣寬松政策，並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢，自新冠疫情以來，日元兌美元已經跌去23.9%，這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下，日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響？首先來看日本國內受到日元貶值的影響，因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲，通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響，對比2012年的日元匯率，當時1美元兌80日元，今天已是1美元兌133日元，日元貶值近70%，可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產，造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關，美債跌的越多，日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策（大量印銀紙），但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息，並且在去年11月就開始啓動縮減購債，並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策，同時也受到俄烏戰爭影響，全世界能源短缺，加劇了通貨膨脹（滯脹）投資不動產，租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村（Integrated Resorts）的實施法案，廢除賭場禁令，正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市，終於在2021年9月28日，大阪府知事吉村洋文召開記者會，正式選定由美國美高梅（MGM）和歐力士（ORIX）共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃，賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外，還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円，賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店，預計在2030年前開業，根據發表的提案內容表示，每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村，每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後，旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業，同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口，隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家，對於民宿，旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用，惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說，不動產租金收入回報提升，絕對是一個無可錯過的機會！ 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目，看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量，近年因為東京奧運及大阪賭場關係，日本房地產投資熱潮強勁，但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客，會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌，然而從過去幾個月的交易數字，就正正可看出來自日本當地的剛性需求（內需）強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果，首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令，很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗，少了很多國際買家成交量，但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場，也剛好證實了近年的樓價漲幅，並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度，全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下，全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產（GDP），和前期相比下降了27.8%，也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄，成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計，個人消費下降8.2%，輸出下降18.5%，設備投資下降1.5%等，其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中，住宅投資的影響為最小，並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告，在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施，而租賃住宅與物流設施並列，將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流，這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響，價格依舊在穩步上升，強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益，也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始，很多投資客將目光從民宿房轉向收益房，尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建，他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間，房價不降反升，也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大，很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來，日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產，可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

新型冠狀病毒肆虐全球 東京房價何解不跌反升？

07-08-2020

筆者近看到一個非常奇怪現象，為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好？在疫情關係下航班停飛，外國人已經不能去日本，海外購買力已經大幅下跌，但是原來本土內需，很多日本人公司獲取補助金（銀行巨額免息貸款）去投資收租物業，回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫，日元成為避險貨幣，所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今，為了拯救經濟，努力迎接明年奧運順利舉辦，政府推出了百億救濟經濟計劃。 其中，最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作，會發現現有的房子不適合在家工作，對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金，很多人立刻選擇買房或換更大的房。 但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃，通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資，總規模為30萬億日元，加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日，日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主，針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業，或者轉為讓員工在家辦公，但是一系列的補助計劃，讓很多中小型企業能夠獲取現金流，通過對企業投入補助金，以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業，開始大肆購入本地的房地產。 由此可見，日本的房地產在疫情期間，其實並沒有遭受很大的打擊。另外，根據日本權威報導，整個疫情期間，日本的租房市場更加活躍，尤其是東京的辦公樓的空置率，到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助，以及銀行的低利率貸款，購入全棟房產，租客穩定，每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入，以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道，就連小弟公司都有近億日圓的補助金額（無抵押借貸）完全不收利息，第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com 作者：楊官華（華記）

暑期租賃市場大旺 租金向歷史高位挑戰

10-09-2025

炎熱的暑假剛剛過去，雖然過去的七月尾、八月初，連場暴雨下天文台罕有地接連多日發出黑色暴雨警告，今年的暑假又熱又多雨水，不過同時間今年暑期的租賃市場比起去年更加熾熱，暑假向來是租賃旺季，傳統上不少家長客會趁子女放假期間進行搬遷，避免於學期中才搬屋，加上部分學生於新學年升中或轉校，家長客為求住近學校，需於暑假期間另覓新居，更甚者是近年大專院校的海外生比例增加，不少內地生、海外生均會於暑期來港租樓，為升讀大學作準備，而剛過去的暑假多區的租賃市場瘋狂地暢旺，整體租賃成交顯著增加的同時，整體租金亦自然顯著回升。 綜合市場資訊，過去的暑假多區的租賃均相當暢旺，據悉在剛過去的八月份，整體元朗區的租賃成交約265宗，創該區過去租賃成交的新高，其中一個原因是剛入伙的錦上路站柏瓏上月共錄得超越70宗成交，而向來甚受內地生歡迎的沙田區，據悉在過去的七月及八月均錄得超越300宗租賃成交，租賃成交增加下，目前不少區域以至屋苑均出現缺盤的現象，整體租金亦自然有所回升，近期更有個市區新樓，最高呎租突破100元的高位。 今年暑假整體租金會有多少的升幅，按差餉物業估計署提供最新全港私人住宅的租金指數，最新指數是七月份的196.3點，整體租金已經自去年十一月開始連升八個月，並已突破去年九月的高位，升至自2019年以來近六年新高，由於最新指數尚未反映八月的情況，按過去暑期的租賃旺季的表現，相信八月份租金肯定維持顯著的升幅，甚或有機會突破2019年八月的200.1點的歷史高位。 總括而言，剛過去的暑假租賃市場持續暢旺，整體租金肯定會有顯著的升幅，正當租金向過去歷史高位挑戰，租金持續上升，而剛好今年九月最大機會是減息月，聯儲局可望於月中的議息會議中重啟減息，供平過租肯定更見明顯，增加用家以至投資者入市信心，租金升可望推動樓價進一步回穩，短期內租金升、樓價升的局面仍會持續。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

中國崛起顯實力 香港繁榮有保障

08-09-2025

九月三日，天安門廣場上鋼鐵洪流滾滾而過，中國以一場震撼世界的閱兵式，向全球展示了令人矚目的軍事科技進步。無人機群如蜂群般掠過天空，新型導彈如利劍出鞘，這些尖端武器裝備不僅彰顯了中國軍工的突飛猛進，更標誌著中國已躋身世界強國之列。 中國製造2025目標的實質性達成，使中國完成了從"製造大國"到"建造強國"的歷史性跨越。在無人機領域，中國無論是產量還是技術性能均已超越歐美，而這僅僅是中國高科技產業崛起的一個縮影。這種實力的積累，並非為了擴張爭霸，而是為國家和區域安全提供堅實保障。 國際關系歷來遵循"強者相敬"的法則。中國展現出的綜合國力，使中美關系逐漸趨向平等對話。歷史證明，霸權主義往往欺淩弱小，而對等實力反而能夠促成相互尊重。中國的強大並非威脅，而是穩定世界格局、維護和平的重要力量。 在此背景下，香港作為國際金融中心，正迎來前所未有的發展機遇。隨著中國企業全球化佈局加速，香港已成為中資出海的首選融資平台，其金融市場轉型為服務國家戰略的世界級金融中心。同時，香港教育產業蓬勃發展，內地學生湧入帶動了住宿需求，商業樓宇和酒店改造為學生宿舍的現象蔚然成風，房地產市場有望走出谷底！ 背靠祖國的香港，前途一片光明。在國家安全保障下的和平環境中，香港必將保持繁榮穩定，繼續發揮其獨特優勢，與中國共同成長。這種相輔相成的關系，不僅是香港信心的源泉，更是其未來發展的堅實基石。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

cardimage

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

成交回升是樓市復甦必要條件

12-09-2025

數字是不會說謊，數字是中立，有人認為樓市已經走出谷底，整體樓價已經見底回升，但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣，樓市泡沫已經爆破，跌市仍會持續。不過如果以成交量而言，整體樓市成交量已顯著回升，新盤市場正處於歷來最長的旺市，今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高，與此同時二手市場亦正逐步回暖，樓價正築底回升。 無可否認，整體二手樓市的交投只是緩步上升，升幅未見顯著，綜合過去兩年的二手成交量，去年上半年整體二手成交量仍然不足2.1萬宗，去年下半年二手交投仍然持平，整體更輕微回落至只有約2萬宗成交，今年上半年整體二手交投稍稍回升至超越2.1萬宗的水平，換言之過去兩年平均每月只有約3000至3500宗二手成交，不過近半年整體二手成交量已輕微上升至平均每月約4000宗成交。 事實上，即使整體二手成交量維持每月4000宗成交，相對於97年的旺市，近年來的二手市場仍然處於長期的冰河時期，在1997年的樓市高峰期，當時全年二手成交量接近15萬宗一年，換言之平均每月二手成交量約1.2萬宗，而大約15年前左右，即2007至2010年期間，平均每年二手成交量亦高達10萬宗水平，不過隨著辣招的推出，二手市場已逐步走入樓市寒冬，平均每年只有約4萬宗成交。 近月一手新盤市場維持熱鬧的同時，整體二手市場亦顯著回暖，市場憧憬美國聯儲局將於月中重啟減息，加上整體租賃市場持續活躍，供平過租及投資者入市，帶動整體二手市場回暖，過去一星期二手交投顯著回升，個別屋苑成交價重上高位，港島龍頭屋苑太古城，當中海景花園最新呎價已重上兩萬元，創下屋苑過去一年半的呎價新高，最新成交為青松閣低層四房海景單位，實用面積1114平方呎，最終成交價達2228萬元，呎價剛好達2萬元。 另一方面踏入九月份沙田第一城成交顯著回升，過去一星期屋苑共錄得約7宗成交，比對上月同期只有零星幾宗成交明顯增加，最新兩房單位成交價更高達448萬元，呎價高達1.37萬元，創屋苑近期呎價新高，隨著成交增加，個別地區以至屋苑均出現缺盤的現象，盤源減少業主議價幅度自然收窄，成交回升是樓市復甦的必要條件，當然現時整體二手市場仍屬於微溫狀態，二手市場仍未進入真正的旺市。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

cardimage

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

cardimage

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事
© 2025 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明

私隱政策

任何人仕之可識別個人身份之資料， 如一個人之姓名、聯絡號碼、地址、電郵地址、性別、年齡、職業、婚姻狀況 、相片、身份証號碼、信用資料等("個人資料")之私隱權利均獲得 世紀21香港有限公司、其附屬公司、關聯公司 、母公司及/或該母公司下屬之子公司("本公 司")之確認及尊重。本公司承諾遵守個人資料(私隱)條例並致力保障網上個人資 料之私隱。

本公司可能要求瀏覽本網站之人仕(“客 戶”)在使用本網站時，或通過本網站詢問、 認購、申請或使用本公司所提供及管理之任何資料、服務、產品、計劃或會員登記時，提供個人資料。個人資料亦會於客戶使用網上任何其他各種形式或技術運作 時，在客戶未知曉時搜集。

所有本公司已收集及將收集之個人資料，均可作以下用途： -

以便利本公司向客戶提供服務／產 品，包括但不限於地產代理、網上購物、網上商貿及其他相關服務／產品；
不時向客戶送上或電郵本公司提供／ 供應的多元化服務／產品之直銷及宣傳資料。如客戶不希望收這 類資料，客戶可以書面通知本公司之個人資料主任；
核實前來本公司領取獎項或禮品之得 獎者或客戶身份；
編纂本公司網頁之登記客戶整體人數 數據；
為遵守香港特別行政區政府或其他司 法管轄區的法例及監管要求或法定機關之命令。
本公司可把所收集的客戶個人資料提供予第三者，包括但不限於本公司的承包商及代 理商、廣告商、其 他對本公司擁有保密責任之商業伙伴。
此外，本公司會與第三者連結。第三者可於用戶使用其服務時收集用戶之個人資料，第三者將依其私隱政策行事，本公司之私隱政策並不約束這些第三者。

儘管本公司將盡一齊所能確保本公司收集所得的客戶個人資料被妥善地保存在儲存系 統，並祇有獲授權的僱員方可查閱有 關資料，但鑒於互聯網之公開及全球性質，本公司可能無法保護及保密客戶個人資料不受第三者的蓄意干擾。凡經由本公司網頁瀏覽他人運作 的網站， 客戶的 個人資料均不屬本公司的私隱政策保障範圍內。

個人資料收集類別及直接促銷使用

為 達至本公司能提供地產代理服務的目的，閣下可能被要求提供閣下的個人資料予本公司，而該等個人資料包括但不限於姓名、聯絡資料（包括 但不限於電話號碼、傳 真號碼、電郵及／或通訊地址）、身份證明文件號碼及可能載有閣下的個人資料的文件副本，例如身份證、護照、銀行月結單及公用事業賬 單。
若閣下未能提供該等個人資料，本公司可能因此而未能提 供地產代理服務。
閣下所提供的個人資料可能被本公司用於以下用途：
提供地產代理服務；
直接促銷本公司之地 產代理服務；
轉移至下列第6 條所列之機構或人士（「第三方」）用於直接促銷與下述第5(a)條 促銷標的的類別有關之服務、獎賞及／或優惠計劃及／或活動(「該等服務」)；
遵守適用法律、規則 及規例，以及由監管機構所發出並適用於本公司的指引、執業通告、操守守則及執業指引；
收取欠款；及／或
法律程序及／或判決 及／或命令的強制執行。
使用個人資料作直接促銷 :
本公司擬使用閣下的 姓名及聯絡資料（包括電話號碼、傳真號碼、電郵及／或通訊地址）作直接促銷本公司之地產代理服務。
在未取得閣下的同意 前，本公司不能如此使用閣下的個人資料作直接促銷。
轉移個人資料作直接促銷
本公司擬轉移閣下的姓名及聯絡資料（包括電話號碼、傳 真號碼、電郵及／或通訊地址）至第三方用作直接促銷下列該等服務，而本公司或會因此而獲得利益：
(i)地產代理#；(ii) 物業估值#；(iii) 按揭轉介#；(iv) 獎賞及／或優 惠計劃及／或活動#。
在未取得閣下的書面同意前，本公司不能如此轉移閣下的 個人資料至第三方作直接促銷之用。
由本公司所管有的閣下的個人資料可能會被轉移至以下各 方：
(a)合作地產代理；(b)向本公司提供獎賞及／或優惠的提供者；(c)按揭轉介、物業估值 提 供者；(d)政府機構、監管機構及／或其他合法的機關；(e)法院、審裁處及／或參與法律程序的各方；及／或(f) 收數公司。
根據香港法例第486 章 《個人資料（私隱）條例》，即使閣下已同意本公司使用及／或轉移閣下的個人資料至第三方作直接促銷，閣下仍有權隨時要求本公司在不收 費的情況下停止使用及 ／或轉移閣下的個人資料至第三方作直接促銷。另閣下亦有權查閱及／或改正其個人資料。根據上述條例，本公司有權就處理閣下查閱及／或 改正閣下的個人資料的 要求收取合理的費用。
本公司之私隱政策聲 明可於本公司之網頁上閱覽。所有有關本聲明或個人資料的查詢。
本公司保留對此項聲明於任何時間作出修改之權利。如要求查閱及更正客戶個人資 料，或對本公司的私 隱政策及執行有任何查詢，可致函本公司個人資料主任，電郵 : info@century21-hk.com