暑期租賃市場大旺 租金向歷史高位挑戰

10-09-2025

炎熱的暑假剛剛過去，雖然過去的七月尾、八月初，連場暴雨下天文台罕有地接連多日發出黑色暴雨警告，今年的暑假又熱又多雨水，不過同時間今年暑期的租賃市場比起去年更加熾熱，暑假向來是租賃旺季，傳統上不少家長客會趁子女放假期間進行搬遷，避免於學期中才搬屋，加上部分學生於新學年升中或轉校，家長客為求住近學校，需於暑假期間另覓新居，更甚者是近年大專院校的海外生比例增加，不少內地生、海外生均會於暑期來港租樓，為升讀大學作準備，而剛過去的暑假多區的租賃市場瘋狂地暢旺，整體租賃成交顯著增加的同時，整體租金亦自然顯著回升。 綜合市場資訊，過去的暑假多區的租賃均相當暢旺，據悉在剛過去的八月份，整體元朗區的租賃成交約265宗，創該區過去租賃成交的新高，其中一個原因是剛入伙的錦上路站柏瓏上月共錄得超越70宗成交，而向來甚受內地生歡迎的沙田區，據悉在過去的七月及八月均錄得超越300宗租賃成交，租賃成交增加下，目前不少區域以至屋苑均出現缺盤的現象，整體租金亦自然有所回升，近期更有個市區新樓，最高呎租突破100元的高位。 今年暑假整體租金會有多少的升幅，按差餉物業估計署提供最新全港私人住宅的租金指數，最新指數是七月份的196.3點，整體租金已經自去年十一月開始連升八個月，並已突破去年九月的高位，升至自2019年以來近六年新高，由於最新指數尚未反映八月的情況，按過去暑期的租賃旺季的表現，相信八月份租金肯定維持顯著的升幅，甚或有機會突破2019年八月的200.1點的歷史高位。 總括而言，剛過去的暑假租賃市場持續暢旺，整體租金肯定會有顯著的升幅，正當租金向過去歷史高位挑戰，租金持續上升，而剛好今年九月最大機會是減息月，聯儲局可望於月中的議息會議中重啟減息，供平過租肯定更見明顯，增加用家以至投資者入市信心，租金升可望推動樓價進一步回穩，短期內租金升、樓價升的局面仍會持續。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

成交回升是樓市復甦必要條件

12-09-2025

數字是不會說謊，數字是中立，有人認為樓市已經走出谷底，整體樓價已經見底回升，但同時間仍有人認為香港樓市前景仍然惡劣，樓市泡沫已經爆破，跌市仍會持續。不過如果以成交量而言，整體樓市成交量已顯著回升，新盤市場正處於歷來最長的旺市，今個季度的新盤銷售更有機會創近九年新高，與此同時二手市場亦正逐步回暖，樓價正築底回升。 無可否認，整體二手樓市的交投只是緩步上升，升幅未見顯著，綜合過去兩年的二手成交量，去年上半年整體二手成交量仍然不足2.1萬宗，去年下半年二手交投仍然持平，整體更輕微回落至只有約2萬宗成交，今年上半年整體二手交投稍稍回升至超越2.1萬宗的水平，換言之過去兩年平均每月只有約3000至3500宗二手成交，不過近半年整體二手成交量已輕微上升至平均每月約4000宗成交。 事實上，即使整體二手成交量維持每月4000宗成交，相對於97年的旺市，近年來的二手市場仍然處於長期的冰河時期，在1997年的樓市高峰期，當時全年二手成交量接近15萬宗一年，換言之平均每月二手成交量約1.2萬宗，而大約15年前左右，即2007至2010年期間，平均每年二手成交量亦高達10萬宗水平，不過隨著辣招的推出，二手市場已逐步走入樓市寒冬，平均每年只有約4萬宗成交。 近月一手新盤市場維持熱鬧的同時，整體二手市場亦顯著回暖，市場憧憬美國聯儲局將於月中重啟減息，加上整體租賃市場持續活躍，供平過租及投資者入市，帶動整體二手市場回暖，過去一星期二手交投顯著回升，個別屋苑成交價重上高位，港島龍頭屋苑太古城，當中海景花園最新呎價已重上兩萬元，創下屋苑過去一年半的呎價新高，最新成交為青松閣低層四房海景單位，實用面積1114平方呎，最終成交價達2228萬元，呎價剛好達2萬元。 另一方面踏入九月份沙田第一城成交顯著回升，過去一星期屋苑共錄得約7宗成交，比對上月同期只有零星幾宗成交明顯增加，最新兩房單位成交價更高達448萬元，呎價高達1.37萬元，創屋苑近期呎價新高，隨著成交增加，個別地區以至屋苑均出現缺盤的現象，盤源減少業主議價幅度自然收窄，成交回升是樓市復甦的必要條件，當然現時整體二手市場仍屬於微溫狀態，二手市場仍未進入真正的旺市。 筆者：世紀21 星鑄 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 星鑄

總經理

全面探討定息按揭方案

05-09-2025

最近，滙豐銀行推出定息按揭方案受到廣泛關注。所謂定息按揭，指的是按揭貸款的利率在固定一段時間（如三年、五年）內維持不變為 2.73%年利率，在定息按揭期內，不會因市場利率波動（例如︰HIBOR 或 PRIME RATE 而改變） 。本人在此分享對定息按揭的睇法，幫助有意申請者作出明智決策。 一、穩定的還款金額 最大特色是在定息期內（例如三年、五年）還款金額固定，這是定息按揭的最大優勢。借款人可以有精確的每月還款金額的充分準備。 二、降低利率波動風險 免受市場利率波動風險，這十多年來，銀行推出 HIBOR 按揭計劃，例如︰H+1.3%。這計劃廣受貸款人歡迎，原因很簡單，因為 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準，所以利率會較低。而 HIBOR 按揭計劃採用 HIBOR 為基礎，可以使按揭利率處於較低水平。 供大家參考︰例如 2020 年 9 月 7 日一個月 HIBOR 為 0.399%（HIBOR 按揭計劃利率是 1.699%） ，這利率對按揭貸款者是非常低及吸引。但最近 HIBOR 利率抽升，以 2025 年 9 月 5 日為例，一個月 HIBOR 為 3%（HIBOR 按揭計劃利率4.3%） ，雖然封頂位為 3.5%，但定息按揭計劃的 2.73%年利率仍然更低。與HIBOR 按揭計劃的封頂位相比，滙豐定息按揭計劃直接節省了 0.77%（封頂位P-1.75%=3.5%扣減定息按揭計劃的 2.73%年利率計算），相對 HIBOR 是銀行與銀行之間的貸款利率標準 3%，本應已經是很低水平，而固定利率更低，明顯較優惠，對貸款者來說無疑更具吸引力。 三、滙豐銀行定息按揭的特別優勢 今次滙豐銀行定息按揭貸款計劃分定息三年期及五年期，而提早還款罰息年期縮短為兩年及三年而已，所以給客人非常靈活的還款時限安排。因為一般貸款按揭供款都會多於滙豐銀行的罰息提早還款期限。 另外此計劃亦加進銀行貸款的現金回贈，這個是滙豐銀行定息按揭首次推出的，本人因此收到眾多客戶的查詢及正面讚賞。 滙豐銀行定息按揭貸款按揭計劃有不好的地方嗎？ 一、定息期過後會轉為 PRIME RATE 計劃 定息期過後，按揭貸款計劃會自動轉變為 PRIME RATE 計劃，為 P-1.75%，即3.5%，客人原則上以 PRIME RATE 計劃供完整個按揭年期，當然客人可以在向銀行申請轉換按揭貸款計劃，即將來的 HIBOR 計劃，但這要視乎將來銀行的審批結果，及將來的按揭利率計劃而定，這個是未知之數。 二、缺乏利率下調的彈性 無法享受減息紅利。如果未來市場利率下調，例如 HIBOR 回歸 2020 年的低利率時期，那定息按揭利率 2.73%便不吸引了。但貸款者必須完成定息期的協議，不可以在定息期內改變貸款利率計劃。 結論 滙豐銀行定息按揭方案提供了 3 年或 5 年還款穩定的供款額，可控及降低風險等優點，非常適合希望穩健置業的人士。然而，如果在定息期間，市場按揭利率驟降，定息利率缺乏減息彈性。 市民在選擇按揭產品前，應深入比較各項方案，評估自身財務狀況及未來計劃，並可向專業人士（聯按的按揭專家 Helen Wong，電話︰5109 8948）查詢意見，從而作出最切合個人的需求及選擇。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事