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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵

17-07-2025

2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧,釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%,而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬購入高峰期估值770萬的二手單位收租,回報率逾3厘,邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底,顯示意見分化,此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下,樓價可止跌橫行,但能否轉升取決於兩大關鍵:

第一,利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息(HIBOR)曾經跌至三年新低的0.52845厘,實際按揭利率低於3%。若聯儲局下半年如預期降息0.5%-0.75%,將進一步減輕供樓負擔,並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款,而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過,證明他的影響力仍然非常强大,利率下降的趨勢應該會加快!

第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出,發展商庫存達正常水平兩倍,待售一手單位約17,500伙,未來18個月更將新增30,280伙供應。資金壓力已經很大,更棘手的是工商物業價格持續下滑,直接侵蝕了發展商的融資能力,形成雙重資金壓力漩渦。為此,香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金,專門收購因財困而需急售的工商物業,避免惡性循環不斷壓低售價,緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜,發展商無需低價拋售住宅套現,樓價反彈空間將擴大;反之,價格戰可能壓制二手市場回升。

其他支撐因素包括:政策降低入市門檻(400萬元以下物業交易佔整體35.6%,上半年細價一手登記量飆76%)、租金連升五個月形成「買平過租」效應(中小住宅租金上半年漲2.1%),以及「高才通」計劃帶動剛需(專才流入推高住宅需求)。

總結來說,樓價下半年料進入溫和復甦,中小型單位主導反彈,全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力,以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型,在政策與市場博弈中捕捉拐點。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


09-07-2025

香港樓花銷售中普遍存在的「回佣」操作,近日因一宗涉及億元的大型佣金糾紛再度引發社會關注。這現象雖有其複雜的市場成因,卻也逐漸顯露出對市場透明度與行業生態的深遠影響。事實上,佣金本是發展商支付予地產代理,作為其促成交易與提供專業服務的合理報酬。然而,在當前的操作模式下,這筆款項的功能已變得相當模糊。 在許多樓盤銷售過程中,一個關鍵的現實是:發展商往往在銷售流程啟動後,甚至接近簽約階段,才向合作的代理行公布最終的佣金安排細節。這使得前線代理在前期服務客戶時,對於能提供多少佣金回贈空間,往往難以給出明確承諾。與此同時,買家基於市場慣例或資訊,在臨近成交的關鍵時刻要求回佣的情況亦非常普遍。面對客戶「若不提供某個比例的回佣,便轉向其他願意提供的代理行」的壓力,代理人員往往陷入艱難抉擇。一方面,他們已投入大量時間和專業服務;另一方面,為了促成交易、避免前功盡棄、以及應付業績要求,有時不得不忍痛答應客戶的要求,將部分甚至大部分預期佣金回贈出去。這種「服務完成後卻被迫割讓報酬」的處境,實質上是對專業服務價值的一種侵蝕,也令許多盡心服務的從業員感到無奈與委屈。這種普遍的回佣操作,雖然短期內可能刺激銷售,但長期卻帶來多層面的問題。 當市場氣氛轉淡,發展商傾向選擇不直接下調官方公佈的價單價格,而是透過提高支付給代理的佣金比例,再默許或預期代理將這部分額外佣金以「回贈」形式變相減價給買家。這種做法導致了「明價暗折」的局面,在田土廳登記的成交價會維持在較高水平,未能真實反映市場實際承接力與淨值。這不僅可能誤導公眾對市場走勢的判斷,也為銀行進行物業估值和審批按揭時增添了複雜性,因銀行難以掌握扣除回佣後的實際交易價格。長遠而言,市場價格終令機制的透明度與公信力受到損害。 面對這些挑戰,單純指責任何一方並非解決之道。現行監管架構下,地產代理監管局主要規範代理行為,但對發展商設定及公布佣金政策的時機與方式,以及佣金最終如何流向買家,監管權力確實存在局限。一手住宅物業銷售監管局雖監督發展商銷售流程,但佣金結構及其操作細節通常未被納入強制公開披露的核心範圍。參考其他金融服務領域(如保險業)的監管經驗,其中一個核心原則是明確禁止將佣金回贈予客戶及發展商必須在銷售流程啟動前清晰公布完整的佣金政策**(包括支付予代理的基準與結構),可能是一個值得認真探討的方向。 全國政協副主席梁振英先生指出「住宅市場攸關民生」,正說明瞭解決此問題的重要性。這宗億元佣金糾紛是一個契機,促使各界正視現行操作模式的弊端,共同思考如何建立更透明、公平且可持續的樓花銷售制度,以維護市場健康、保障各方合理權益,並重建公眾對市場資訊的信心。政府相關監管部門在此過程中,無疑扮演著關鍵的角色! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

03-07-2025

近日,香港前特首梁振英在社交平台呼籲商舖業主應果斷減租以降低空置率,此倡議直指香港商舖空置率達11.8%的四十年新高困境。長期以來,業主拒絕降租的核心焦慮在於物業估值——商界立法會議員林健鋒指出,大幅減租可能削弱銀行按揭能力,而房產信託(REITs)更因需分配九成收入給股東,陷入「減租即股價下跌」的惡性循環。然而,這種思維已經落後於現實。 差餉物業估價署數據顯示,2024年底商舖空置率遠超私人住宅的4.5%,當西洋菜南街Swatch棄租月租154萬港元舖位、轉租45萬港元小店時,估值幻象已然崩塌,堅守高租金的代價是結業潮洶湧來襲。意大利薄餅店JACOMAX因業主拒減20%租金致14年老店關閉、Bossini馬鞍山店張貼「貴租無理」標語控訴、44年歷史的海皇粥店及金裝燉奶佬全線結業,印證梁振英警示:市場結構性變化下,「不減租策略」實為慢性自殺,尤其港人北上消費年達557億元,本地商舖卻因租金枷鎖失去轉型空間。 作為租用十多個舖位的地產代理商,筆者親歷市場轉向,八成業主接受20%-40%降租,拒降者終失租客,JACOMAX店主離場後直言可在上環找到「更平更靚更大」的替代舖位,凸顯空置風險遠大於降租損失。更重要的是金融邏輯革新,銀行已意識到有租客的商舖遠勝空置舖位,業主擔憂減租引發銀行call loan(提前追貸),卻忽略空置導致的零收入才是估值毒藥。合作銀行明確表示,穩定租金流比賬面估值更具信貸價值,梁振英呼籲的「社會結構性調整」,本質是向業主發出轉型通牒。 降租非慈善,而是維繫物業價值的生存策略,商舖重生密鑰終將屬於看透估值幻象、擁抱現金流的務實者。當「貴租無理」的控訴標語滿街可見,恰是市場機制最刺耳的警鐘。況且,降低了的租金,也會令市場帶來新的需求,反而利人也利已,舖市才會重生! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

25-06-2025

美國對伊朗福爾多、納坦茲及伊斯法罕核設施的轟炸標誌中東局勢進入歷史性升級階段,伊朗雖誓言「嚴厲懲罰」並隨即向以色列發射導彈,但其實際反制能力受多重制約。軍事層面存在顯著代差,伊朗空軍依賴老舊的F-14、米格-29等三代機,防空系統電子戰能力薄弱,面對美軍B-2轟炸機及GBU-57鑽地彈的突襲幾無招架之力,核設施損毀暴露其防禦漏洞。歷史行為模式顯示伊朗慣用「象徵性報復」,如蘇萊曼尼遇刺後僅有限打擊美軍基地,此次亦避開美方目標,僅襲擊以色列,延續「可控升級」邏輯。 國內結構性矛盾進一步削弱凝聚力,最高領袖哈梅內伊屬阿塞拜疆族(佔人口16%),與主體波斯族(61%)存在潛在張力,類似「少數統治多數」的權力結構加劇決策分歧,加之長期制裁致經濟萎縮、民眾反戰情緒升溫,大規模動員阻力顯著。伊朗報復大概率以代理人戰爭(如胡塞武裝襲擾紅海航運、真主黨跨境攻擊以色列)及有限導彈打擊為主,封鎖霍爾木茲海峽可能性極低。全面封鎖需突破美軍第五艦隊反制體系,且將重創最大盟友中國的能源利益(該海峽承擔中國75%油氣進口),更可能以「局部騷擾」替代。 美軍深度介入中東,客觀上為中國創造戰略機遇。三艘航母調往中東致亞太防務出現空隙,B-2轟炸機、「愛國者」反導系統等戰略資源被迫分流,短期內難以同步推進印太圍堵。特朗普政府外交重心轉向中東維穩(如伊核談判徹底破裂),削弱對華經濟施壓連貫性。中東國家在美國戰略搖擺中減少依賴美國,促進多元化合作戰略,如沙特正與中國洽談FX80無人機、紅旗導彈等軍購協議,並推動石油人民幣結算,凸顯中國地緣影響力提升。 中港經濟受中東動盪衝擊有限,核心支撐在於內地經濟的韌性機制與聯動屏障。能源安全方面,中國原油進口多元化(俄羅斯佔35%、沙特18%),伊朗僅佔4%,90天戰略儲備可平抑短期油價波動。即便霍爾木茲海峽中斷,中俄原油管道(年輸油3000萬噸)及中巴陸路輸油通道可部分替代。香港金融根基則深度錨定內地,港股70%市值來自內地企業,2024年內地赴港上市IPO募資佔比超90%。樓市45%以上交易依賴內地買家,與內地經濟聯動性遠超全球市場波動。風險傳導隔離效應顯著,中東衝突若推高全球避險情緒,反而有機會加速資本流入香港離岸人民幣資產。中國製造業供應鏈自主性增強,能源成本上漲可通過綠電增量(2023年清潔能源佔用電增量50%)及戰略物資儲備(如甲醇、硫磺)緩衝,GDP增長短期拖累僅0.3-0.5個百分點。 當前中東危局本質是美伊戰略互耗的延續,伊朗受制於內外短板難突破「象徵性報復」框架,而美國戰略資源分流為中國技術升級與區域合作提供關鍵窗口期。香港的繁榮始終繫於內地經濟穩健與資本開放進程,只要內地發展引擎持續運轉,香港便能以「超級聯繫人」角色化地緣震盪為鞏固金融樞紐的機遇。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

財富效應重臨 資金流入股市樓市

22-07-2025

在古典經濟學的理論中,其中有一個理論稱為皮古效應(Pigou Effect),有關效應又稱為「實質餘額效應」(real balance effect),意思是指物價下降,實質財富餘額將增加,民眾感覺購買力提升將會導致消費增加;相反的,當物價上漲消費意慾隨之減少,理論引申出現今財富效應理論,當資產價格下跌市民感到口袋財富減少,總體消費意慾自然會下降,同樣資產價格回升消費隨之增加,財富效應就是資產增值後對整體消費具有顯著拉動作用。 無可否認,過去數年間的香港,無論股市、樓市均顯著受壓,資產價格持續整固後,過去數年間整體市民的消費意慾亦明顯受壓,難怪過去兩年即使疫情過去,整體消費市場零售銷貨總額仍持續回落。不過在今年上半年市況顯著逆轉,隨著資金持續流入股市、樓市,過去半年間整體股市價值顯著回升的同時,近月樓價亦有見底回升的跡象,隨著股市回升、樓價回穩,財富效應亦重臨香港。 從數字來看,在資金流入的帶動下,過去半年整體銀行體系的客戶存款總額增幅確實顯著,去年年初整體客戶存款總額仍維持於16.5萬億元以下`的水平,最新今年5月份的客戶存款總額已大幅增加至18.5萬億元的水平,按年增長逾一成,短短一年多存款總額增加2萬億元,而隨著總體銀行存款總額增加,資金亦明顯開始流入股市、樓市,按港交所的數據,今年上半年港股平均每日成交金額為2,402億元,較去年同期的1,104億元急增近1.2倍,上半年港股總集資額亦高達2,808億元,較去年同期的665億元勁升3倍。 資金流入股市的同時,財富效應亦逐步擴展至樓市,今年上半年整體一、二手交投均顯著回升的同時,即使過去數年間持續低迷的工商舖市場,今年上半年工商物業的成交亦有顯著增加,總括而言,隨著低息環境持續,整體銀行體系的客戶存款總額持續處於高水平,財富效應已經重臨亦會持續,股票價格回升、樓價逐步回穩下,相信對市民消費意慾亦會有所回升,對整體經濟增長亦會顯著帶動,下半年樓市亦會持續向好。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

市況逆轉 發展商重啟惜售心態

25-07-2025

整體樓價已經連跌3年,期間整體樓價累計跌幅已達三至四成,樓市整固終有一日會完結,早前已有跨國券商預期本地樓價即將見底回升,以政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,整體樓價整固期已有見底回升的跡象,最新樓價指數已連升2個月,樓市是否已經臨屆轉捩點?一旦確認樓市逆轉,買家又應該如何部署? 昔日跌市心態已不適用,再者近期已有發展商作出「超前部署」,改變近年清貨心態,重啟以往升市時期的惜售心態。 過去數年間買家入市心態審慎,加上去年以至今年是新盤落成的高峰期,而期間整體新盤銷售持續出現供多於求的現象,新盤貨尾的總存量持續增加的情況下,過去發展商亦只好面對現實,接受大幅減價賣樓的現實,部分發展商甚至要虧損離場,但求去貨只好劈價賣樓,茫或是蝕本賣樓,發展商看淡樓市,加速降低新盤庫存亦是做生意的策略,不過相信大家亦明白,隨著市況逆轉,而近年新盤銷售已顯著回升,而整體新盤的庫存已顯著回落,近期已有個別發展商實行封盤加價,調低代理佣金已減慢「去庫存」的速度。 隨著下半年美國將重啟減息步伐,低息環境延續,加上近年來政府賣地已大幅減少,未來供應大減的同時,同時間整體新盤庫存量亦由高峰期的超級2.8萬伙,大幅回落至最新不足2萬伙的水平,新盤餘貨賣少見少,申請預售新盤的數目亦大幅減少,未來新盤預售減少,只要未來新盤銷售維持,相信發展商新盤銷售策略亦會改變。 當然大家亦會明白,每個發展商的財政狀況不一,發展商的新盤庫存的情況亦各有不同,無可否認,部分發展商已重啟以往惜售心態,以往需要加速去庫存,現時要轉為減慢去庫存的速度,以往重量不重價,目前會重價多於重量,近月市場上缺乏大型新盤登場,亦正反映部分發展商已開啟惜售心態,新盤訂價策略亦可能需要更新。 總括而言,未來新盤供應會減少,但單計今年仍有多達超越2萬伙新盤落成,市場上仍有不少現樓新盤有待消化,加上整體新盤總庫存仍多達2萬伙的高水平,部份發展商仍然面對一定「去庫存」、「減債務」的財政壓力,供應減少而銷售持續,發展商採取惜售的加價策略是正常操作,一旦加幅太過,亦大有機會嚇走買家,甚至轉購同區其他樓盤,屆時更得不償失,相信發展商仍會維持審慎訂價策略。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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