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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

中央重招救樓市 置業信心可挽回

22-05-2024

中國4月30日召開了政治局會議強調「統籌研究消化存量房屋和優化增量住房的政策措施」。這次是國家最高層罕有地發文,稱要解決房地產問題。正當大家在估計要多久時間才能完成「研究」結果在上星期五的5月17日,由國務院何立峰副總理公布結果。具體措施有四大點,首先設立3,000億再貸款額度,鼓勵銀行等金融機構借款與國有企業,以合理價格收購已建成的未出售商品房,並改為保障性住房,以60%在貸款比率推算,可帶動5,000億的銀行資金去收購發展商手上的房屋,這3,000億也是國家真金白銀拿出來支持房地產復甦,對重振大家的購房信心有莫大幫助;尤其是今次出招非常快,又提出至落實只花了17天時間,坊間就有人估計這主義必須來自中國最高層。既然如此中央救市決心已定,即使有人提出3,000億金額太少,對於有超過7萬億市值的商品房待售,可謂杯水車薪。但筆者估計這招只是引子,配合另外三招可以帶動市場的購買力出來,當計劃效果良好,不排除再加推的可能性!

救市組合拳的另外三招,包括(一)降低全國個人住房貸款的最低首付比率,首套房降至15%,第二套房降至25%, (二)取消個人住房貸款利率下限,貸款利率由市場自由競爭決定;(三)下調住房公積金貸款利率0.25%,五年以上利率為2.85%。

這幾招結合起來,成功傳遞與大家一個樓價「觸底」的訊息,有信心的買家的首付,利息支出,已經大大降低,令「上車」變得輕鬆,入市更容易!

反觀香港,情況有點相似,大量貨積壓需要消耗,筆者估計香港政府也會跟隨國內步伐!一旦切除所有辣招後,未能產生預期效果,香港政府其實還有很多招式可用! 例如筆者在五月初也曾在本欄提出與國內人士開通一些配額,如股票的滬深港通一招,或准許高才通或優才入境香港的人才可光明正大調動資金來港置業,樓市的貨尾問題自然解決;所以中央出重招,香港官員自然放膽效法,大家不用太擔心。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


19-09-2024

今天在報章見到消委會公布今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴,當中包括沒有披露交易物業曾經有人墮樓,失實平面圖誇大面積,及村屋花園並不入契的失實陳述。由於香港巿場仍然實行雙邊代理,中介同時顧及買家及賣家利益,又希望促成交易,角色非常複雜! 筆者認為問題一般出現於兩方面,首先是操守問題,代理係明知道是凶宅,也可能知道平面圖面積有錯,花園地契是租借,故意隱瞞!另一個可能性就是代理能力及經驗不足,連代理自己也不知道有錯。 上述例子代理明顯有錯,買家還有追討損失的機會,但置業陷阱防不勝防,牽涉的銀碼巨大!上個月就有買家,因為業主隱瞞負債,代理及律師行未能及早發現,令訂金損失超過70萬,隨時無法追討。消委會的11宗個案,相信只是冰山一角;應該仍有不少個案由於證據不足,投訴難以成立! 消委會也有提到不要輕信《包借》,《包賺》等令人存疑的承諾。這些案件一般都是「口同鼻拗」,客人及代理各執一詞,結果就要有運氣及倚靠法官的智慧了。 現在流行在網絡平台上搵樓盤,好處是非常方便;但代理跟你素未謀面,所提供的資料,可能是不盡不實,純粹只為了吸引買家。為了保障自已利益應該立即放棄跟這種沒有操守的代理交易,不要純粹貪佣金平或樓盤價平,就鋌而走險,結果可能得不償失! 市場上有另一種做法,買家專找銷售成績特別好的 Top Sales;他們一般獲獎無數,相信促成交易的能力不容置疑,但能否保障買家及業主的利益則說不定,甚至剛剛相反,只為達成交易,中間可能隱瞞了不少事實。 市場上也有買家專搵一些新人,覺得他們操守比較純真,不懂蠱惑;但筆者不建議,始終新人經驗有限,對複雜的交易往往措手不及,也未能預早發現風險。 其實在國內及台灣地產甚至香港,都有代理公司為買賣雙方提供各式各樣的保障!例如凶宅的查詢及披露,假業主引致的損失,失實陳述的賠償,甚至提供冷靜期讓買家及業主在買賣過程中安心。大家在選擇代理公司時,不妨更做多些調查研究! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

12-09-2024

最近市場熱話的一宗本地二手住宅買賣個案,因業主有隱藏債務,令買家最後損失全部70萬訂金,整件事情的來龍去脈非常複雜。為何律師樓在原業主債務纏身下,仍會把訂金放給賣家?土地註冊文件上突然出現的第三按揭 - 鄧小姐到底是什麼身份?當中註冊文件中顯示由鄧小姐貸出的270萬借款為何現時肯只收回60萬 ?回到市場傳言,此宗交易最後未能成交的真正原因是買家無法取得按揭,引致訂金被業主沒收,而非業主因破產又或債務問題至未能成交!這件事最後可能引致警方介入,筆者並不方便評論個別情況。 假設此事只涉及個別律師樓職員失職或犯規的話,那就是個人職業操守問題,論點及解決方案就在於如何加強監管而已。相反,若整件事的流程操作都是合法合規,但卻都未能保障買家的訂金或權益,問題反而更大,涉及整個制度! 筆者回顧當今香港的土地及樓宇註冊制度實在很落後,大家在土地註冊處見到的物業擁有人,在法律上並不保證擁有真正完好的業權,法律上也沒有規定所有文件必須註冊。任何新文件的出現,或文件有任何錯漏,也會影響業主的業權。於是在每次買賣時,律師樓都需要重新審查所有契約文件一次,一旦發現文件有錯漏,或因法例的更改,就有機會令業權產生瑕疵。 最經典的案例,莫過於《小巴司機案》。他用太太的名字買樓,土地註冊處的業主名字自然是太太的名字,太太隱瞞丈夫賣出物業後,由於小巴司機並不知情,法律最後判樓宇的真正業主是小巴司機,太太無權賣樓,買賣作廢;新買家付了首期,借了按揭,但卻變成一無所有! 政府對這些情況當然明白,早於1988年已成立工作小組,並於2004年7月7日通過《土地業權條例》在新條例下,只要在土地註冊處成功登記的業主,便獲得物業不可推翻的業權。這種制度已經廣泛運用於中國內地,澳洲,德國,荷蘭,新加坡,及大部份實施普通法的地方。可惜由立法至今天,已經超過20年,政府仍然未能有效落實法例生效,制度上的缺陷一直繼續存在,交易就繼續有風險! 大家在選擇地產代理及律師樓時,必須更小心謹慎;不要只單靠費用多少而決定,信心及質素更是值得大家考慮的因素。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

05-09-2024

為了催谷香港日益疲弱的本地消費,政府出錢出力推動所謂「盛事經濟」計劃在2024年合共舉辦210項「盛事」。但剛於上周公布的七月零售業總銷貨價值就只有291億元,按年下跌11.8%,而2024年前七個月合計的總值也下跌7.3%,舉辦「盛事」數量就非常多,成本也非常大,但成效卻令人產生質疑,行政會議召集人、立法會議員葉劉淑儀也曾經提出類似的疑問,認為不少「盛事」成效有限,是「倒錢落海」」提出「盛事貴精不貴多」。筆者認同太多「盛事」令人眼花撩亂,商業展覽如玩具展、文具展、燈飾展、盛事貨運研討會,WOW Submit, Chubby Hearts Hong Kong等等;大家可能不知道是什麼「盛事」? 筆者也明白「盛事」日子集中在幾項大型活動上,其他沒有「盛事」的日子,又如何吸引消費,帶動經濟效益?其實問題癥結在於舉辦成功的「盛事」必須投入大量人力物力及財政資源。只靠「盛事」吸客,成本太重,「盛事」只是吸引新客人的手段,一旦客人到來香港後,必須要有另一理由令他們再次光臨,才化算。以往香港曾經是購物天堂,但隨着時代轉變,網上購物盛行,國內稅率也越來越低,香港這方面的優勢不再。 筆者覺得「美食天堂」,這個招牌卻仍有可發揮空間,以米芝蓮2024年為例,香港一星至三星的餐廳共有79間,除了粵菜、滬菜、法國菜、意大利菜、日本菜等傳統美食;還有印度菜、寧波菜、南美菜、韓國菜、粥麵店、海鮮店,甚至分子料理等等。高價菜館之外的平民食肆也有不少,有214間入選推介餐廳,可謂全球美食盡在香港!美食是每個人都會渴望的,能跨越不同文化,而且必須親身來到現場享受。 香港固然有美食的傳統,加上地理位置及貨運樞紐,世界各地的食材都可以快速運到香港,食店國際化這一點就已經勝過世界上不少城市。香港鬥平價不可行,必須在種類及質量上取勝。成為美食盛事之都,就可以持續吸引客人經常光顧。餐廳生意除了能帶動就業人口,也能提高舖位的使用率,間接幫助商用物業的租賃市場,作為香港本地消費者也自然受益,可謂一舉多得! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

29-08-2024

筆者上周在本欄指出銀行在審批按揭貸款時的種種延誤,對市場帶來不良的後果。金管局在接獲代理業及立法會議員的投訴後,火速行動,財爺也跟銀行了解情況。上週五,金管局更連同中銀、滙豐及渣打開記者招待會,銀行承諾在審批文件齊全後,兩星期內便會通知買家結果! 筆者認為這個承諾很合理,筆者從來沒有要求銀行開水喉,放寬審批的準則,始終不同銀行應該有自己的經營策略,各銀行承擔的風險也不一樣;但銀行實行「拖字訣」會對整體物業市場帶來額外的不確定性,令成交減少,套現能力下降,業主被迫降價才能成功出售物業,直接影響物業的估價,令銀行再收緊貸款,形成惡性循環。金管局當然明白當中的道理,難得的是出手比筆者想像中快,值得嘉許。 週五另外一項重要消息,自然是美國聯儲局主席鮑威爾在全球央行年會上的演說,明確表示「是時候調整政策,提振就業市場」強烈暗示九月啟動減息。市場分析說他沒有再用上「循序漸進」、「觀望數據」等字眼去形容減息步伐,所以估計九月減息幅度可能達致0.5厘。筆者認為九月減幅多少重要性不大,反而聯儲局焦點一旦由通脹轉至就業市場,未來一年的減息幅度就不會少。 美國勞工統計局公布截至今年三月,過去一年的非農業就業數據( 23年4月 - 24年3月),竟然創造的就業崗位比最初報告少了81.8萬個,平均每月就是6.8萬個;以往每月公布數值大都在10 - 20萬之間,換句話說,數字報大了35%至70%,而最新的7月非農業新增就業人數也降至11.4萬人,創2020年12月以來的新低, 6月中公布的20.6萬人大幅向下修訂至17.9萬人。 美國就業市場不理想,由上市公司不斷裁員可見,情況不會一下子改變過來,市場估計由9月開始減息至2025年6月幅度可以達到2%至2.5%。香港的最優惠利率當然不會跟足跌幅,但銀行同業拆息都會跟隨大市波動,當今這一個月的息率為4%,若果減至2%,以住宅物業的按揭為 H+1.3%計算,實際利率為3.3%,相比現今封頂息率的4.125%,利率有望下調0.825%。 對貸款者而言,當然是好消息,而銀行的按揭生意也會變回有利可圖,按揭市場又會出現百家爭取,互相爭奪的優質生意。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

需求漸增供應驟降 減息利樓市轉勢

17-09-2024

美國減息在即,盡管減息會減低買家的供樓負擔,減息對市場肯定會帶來一定的刺激作用,奈何在過去一段時間樓價持續整固,買家自然有等待的心態,觀望樓市會跌到幾時,樓市逐步入跌市的惡性循環,樓價愈跌樓市愈淡靜,無可否認,過去數月間樓市觀望心態濃厚,買家入市心態疲弱,樓市整體交投亦持續回落,按土地註冊處的紀錄,整體二手交投已經連跌4個月,上月的二手註冊量更再度跌穿3,000宗的低位,回復撤辣前的淡市水平,樓市價量齊跌,不過踏入減息月,發展商已顯著加快推盤步伐,近月新盤市場已明顯再度熱鬧起來,相信今個月新盤市場銷售勢必重上1000宗水平。 減息的展開對樓市勢必帶來一定的刺激作用,減息令買家供樓負擔減低,自然有助需求的刺激,當然減息對樓市的刺激作用有多大,現階段仍難以確定,始終樓市持續整固下,市場對後市走向仍然觀望,但市場上仍有一定的剛性需求,其中最主要的剛性需求是每人的新婚數字,疫情過去令去年本地的結婚人數大幅增加,按政府統計處的數字,去年共有47,723對新人結婚,較2022年約3萬對激增59%,較疫情期間每年僅約2.7萬對大幅增加,不過2024年是龍年,因為無立春傳統稱為不宜結婚,一般估計今年新婚數字會有所回落,但相信仍會有4萬對新人,新婚數字增加對樓市需求自然漸增。 樓市有一定的剛需,同時間樓市未來供應情況又如何,相信大家亦明白今、明兩年是新盤落成的高峰期,樓市供應大幅增長,不過目前樓市供應是「短加長減」,近年樓市供應悉數屬於疫情前購入的土地,當時樓市仍然熾熱,發展商積極搶地下,近年樓市供應自然增加,但疫情下近年新盤動工量已明顯減少,加上樓價整固,發展商減少買地以至放慢新盤的興建,未來新盤供應勢必驟降。 結婚人數的增加令樓市需求漸增,而與此同時,隨著未來供應屬「短加長減」,未來新盤供應勢必驟降,相信供求的改變,樓市氣氛勢必逆轉,但樓市復甦是一個過程,加上今年是新盤供應高峰期,「慢慢揀」的心態令樓市氣氛觀望,不過減息漸近,盡管現階段亦難以確定,本地銀行會否即時跟隨美國減息,但減息肯定有助樓市轉勢。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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