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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

撤辣煙花效應過去 一手續旺二手緩緩向上

23-04-2024

撤辣已經超過一個半月,隨著撤辣後的煙花效應過去,一輪「超高速」的新盤熱潮亦已漸漸過去,樓市回復常溫狀態,總括而言,現時平均每日新盤銷售仍維持兩、三十伙的熾熱狀態,預計本月新盤銷售雖較上月4000伙顯著回落,但仍可維持2000伙以上的熾熱水平,而整體新盤售價亦處於輕微平穩向上水平。

整體而言,目前樓市是量升價平穩,撤辣後新盤成交大幅回升,不少發展商亦直言今年全年售樓目標已提前達成,但由於過去市場累積一定數量新盤侍推,未來發展商仍然維持積極推盤,定價依然審慎,近日再有鐵路上蓋的新盤,再次以近8年低價水平推售,發展商重量不重價,相信未來新盤市場仍會維持熾熱。

至於二手市場的情況,隨著煙花效應過去,早輪市場上的筍盤大多已獲承接,近日二手交投亦已逐步回復平穩,無可否認有個別區份,因應二手成交增加,整體售價已出現見底回穩,個別地區更錄得輕微回升,不過整體而言,二手市場仍處於緩緩向上的狀態,相信未來一段時間,每月二手會維持平均約3500至4000宗成交,已較年初時每月2000多宗顯著回升。

樓市復甦是需要時間,加上近期美國通脹數據出現反覆,市場預期美國會暫緩重啟減息的步伐,6月減息的預期或許會落空,不過減息仍然是遲早的事,今年底前減息機會仍然相當高,買家入市心態依照審慎,不過市場上剛需強勁,再者現時銀行體系的存款總額依然處於高水平,當樓價持續整固而租金又不斷回升,整體租金回報率增加,近月已有不少投資者趁低吸納買樓收租,現階段仍然是買家吸納筍盤的好時機。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


07-05-2024

撤辣過後市況逆轉,受惠於2月底樓市全面撤辣,差餉物業估價署最新公布的私人住宅樓價指數,今年3月樓價終迎來止跌回升,最新私人住宅樓價指數報305.7點,較今年2月份的302.5點,按月回升1.06%,亦是自去年5月開始樓價連跌10個月的近20年來最長跌市,成交回升,樓價亦終於見底回升,反映現階段市況正逐步好轉。 市況好轉但樓市復甦仍然需要時間,加上近月美國的通脹數據反覆,按最新的預測美國聯儲局或會推遲未來的減息步伐,上星期美國聯儲局會議,一如市場預期連續六次會議,維持利率不變,加上會後聲明亦指出,盡管通脹有所放緩但仍處於高位,經濟前景仍不明朗,局方重申等待在通脹方面獲得更大信心後再降息,市場預期下月聯儲局重啟減息的機會已大大降低,今次減息次數亦會由三次降至兩次。 美國減息的步伐放緩,上半年減息的機會相信已經落空,加上本地經濟復甦仍然緩慢,令買家入市心態再次審慎,近月一、二手交投亦明顯較3月份的旺市有所放緩,不過相信大家亦明白,美國重啟減息只是時間的問題,同時間按差餉物業估價署的數字,整體私人住宅的租金已幾乎連升15個月,只是於今年2月租金指數稍稍回落而已,但最新租金指數已回升至自19年底以來的四年幾新高。 隨著整體租金持續回升,而過去一年多樓價反覆回落,換言之最新租金回報已顯著回升,加上美國亦有機會於下半年重啟減息,近月本地定期存款息率已顯著回落,租金回報已逐漸變得吸引,相信隨著整體市況有所好轉,投資者入市意慾亦會增加,再者按現時本地銀行體系的存款總額水平推算,只是將相關存款總額於去年賺取的利息投放於樓市,整體樓市成交已顯著大幅回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-04-2024

今年二月底的財政預算公布撤辣以來,已經將近兩個月,撤辣效應亦逐步浮現,撤辣近兩個月,對一手市場帶來立竿見影的效果,期間一手新盤市場累計售出約6000伙,較去年下半年的整體新盤銷售還要多出三成多,保守估計如果未來兩個新盤市場維持熾熱,今年上半年的新盤銷售就已超越去年全年的新盤銷量。 撤辣令新盤市場轉趨熾熱的同時,亦令整體樓市結束連跌10個月的最長跌市,整體樓價終見底回升,政府全面撤辣令樓價見底回穩,最新差餉物業估價署提供數據,全港私人住宅售價指數於上月,按月回升逾1%,迎來本港樓價結束連跌10個月的好消息,無可否認,在撤辣後一、二手交投均全面回升,二手成交增加,市場上的筍盤自然賣少見少,筍盤減少樓價自然輕微回升。 無可否認撤辣過後,無論是用家以投資者均加快入市步伐,「西餅客」重現新盤市場,不過投資者入市比率仍然是只佔少數,而整體新盤市場,可謂由新舊「香港人」所撐起,舊香港人是指以往喜歡投資物業、買樓收租的投資者,至於「新香港人」就是積極來港發展的一批內地專才,自去年底施政報告容許來專才買樓可以先免後徵後已有部分專才趁機入市,撤辣過後專才入市更見積極。 總括而言,過去一段時間是上車客、投資客、內地客全面加快入市,加上在過去一段長時間的整固市,新盤市場累積大量貨尾單位待售,撤辣客買家加快入市,新盤市場自然率先受惠,二手市場反應會相對較慢,特別是當市場上筍盤已賣少見少,個別二手業主會趁機反價惜售,加上對換樓客而言,手持的單位未售出亦自然難以加快入市,不過隨著市況逐步回穩,換樓客亦會加快沽售及入市的步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

16-04-2024

上月美國聯邦儲備局,一如市場預期維持利率不變,聯邦基金指標利率維持5.25至5.5厘之間,但從局方公布的點陣圖顯示,今年內美國息率將維持減息3次的預計,預期今年或的聯邦基金利率的預期中值為4.6厘,市場一般預計美國聯儲局最快今年6月重啟減息,雖然近日多名聯儲局成員表明現時美國不急於減息,無可否認,美國幾時會重啟減息,現階段仍難以確定,但減息已是遲早的事,只是時間問題。 美國減息在即,預期香港銀行亦會於稍後的時間跟隨美國減息,而事實上自去年底開始,本地銀行同業拆息(Hibor)亦已顯著回落,去年12月本地銀行一個月同業拆息仍高達5.6厘水平,近日的一個月拆息已顯著回落至4.3厘以下的水平,拆息回落的情況下,本地銀行的定期存款的息率亦明顯下降,今年初不少銀行定存息率可高達5至6厘水平,近期定存息率已減至4厘,甚或是更低的水平。 銀行定存息率回落下,影響最大自然是一眾過去趁銀行高息,將資金暫時停泊於定期存款的「食息一族」,相信大家亦明白,過去三、四年在社會運動以至疫情影響,投資市場轉為波動,無論是股市、樓主均顯著回落,加上在過去加息周期,本地銀行進入定存高息日子,過去數年之間,本地銀行體系的客戶存款總額亦持續增加,從4年前不足14萬億元,顯著增加至目前的16萬億元以上,不過今年首兩個月銀行存款總額已稍為回落,高息日子逐漸過去,食息一族開始「轉軚」尋找新的投資機遇。 因應過去的食息一族,大多會將資金投放於三個月或是半年的定期,換言之在過去部分高達5厘以上的定期存款將逐漸到期,面對利率回落,定存息率大減,食息一族自然需要考慮將資金轉投其他市場,再加上撤辣後業主購買第二套房收租的成本大減,而過去樓價回落租金則持續上升,租金回報增加下,相信會有不少食息一族「轉軚」重投樓市,以現時銀行存款總額的情況來看,即使只有5%資金轉投樓市,對樓市已有相當支持作用。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

09-04-2024

相信大家亦會記得,剛過去的今年第一季是政府於2011年主動推地以來,首次出現主動「零推地」,過去十四年,政府每季都會推出住宅地,從未間斷,平均每季都會推出兩至三幅土地,即月月有地賣,甚或單月賣出超過一幅土地,當然在過去一年樓市顯著整固下,發展商亦自然變得審慎減少買地,去年基本上都會一季推一幅地,當然亦有出現流標的情況,面對投地氣氛冷淡,今年首季政府沒想有推售住宅用地,同時也沒有商業地推出,私樓供應量歸零。 無可否認,因應過去一段時間,先後多次「流標」的情況下,去年全年整體政府的賣地場上,在2023年全年最終只售出四幅土地,分別是荃灣寶豐路土地、港島堅尼地城西寧街住宅地、啟德2A區2號及3號地盤、以至大嶼山長沙地皮,當地除啟德規則較大外,其餘三幅均屬於小型地盤,因此按政府的計算,連同市建局項目、以及私人發展商的重建項目,在2023至24年度,整體私人房屋土地供應,估計只可供興建約1.4萬伙住宅單位,稍稍超過原先全年目標的1.29萬伙,但比對於過去2022至23年度整體私人住宅總供應達2萬伙,過去財政年度的土地供應已顯著回落。 不過踏入第二季,政府將會重出推出土地招標,不過預計今季政府只會推出一幅,位於沙田小瀝源源順圍的住宅地,雖然預計這幅土地只提供約280伙住宅單位,現階段政府亦未公布招標詳情,不過這幅屬於樓市撤辣後的首宗招標的住宅地皮,勢必成為市場上的焦點,亦會是發展商對後市看法的試金石。 整體而言,撤辣過後整體新盤銷售大幅增加,今年第一季的新盤銷售已逼近5000伙,第二季的新盤銷售勢必有增無減,換言之單是今年上半年整體新盤銷售相信可達1萬至1.2萬伙,全年或可售出2萬伙甚或更多的新盤單位,較去年全年的約1萬伙激增一倍以上,新盤銷售增加的同時,未來土地供應亦會減少,第一季零推地、第二季亦只推出一幅土地,相信今年整體土地招標成績會與去年差不多,面對銷售增加、土地供應減少,未來發展商的新盤定價心態會否換為進取,但同時間市場上仍有大量新盤積存待售,發展商仍會加快新盤銷售步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

雨水多常見滲漏 責任難分對與錯

08-05-2024

上週末香港突然傾盆大雨,尤其將軍澳及西貢區,一個小時內雨量可以破紀錄超過140毫米。 筆者也收到住在西貢區的親戚求救,嚴重的有表示屋內漏水嚴重至快變成游泳池!輕微的天台或窗邊漏水! 除了大風大雨時候是漏水的高峰期,平時,筆者也收到客戶或親朋戚友的查詢;遇到家中漏水,應該如何處理? 如何追究賠償! 首先,當然是找出漏水源頭。最常見的是窗戶或冷氣機周邊老化,固然入水;這個問題最易維修處理,相對是幸運了。比較麻煩也很常見的是,牆內的水管漏水,在浴室或廚房發生的可能性最高;要維修的話,住戶要清拆牆身,滲水整房變得烏煙瘴氣,耗時也許很長,費用自然也高昂。如果是新樓,還可以向發展商匯報,一般都有三年的保養期,雖然免卻費用,但維修期間屋內很多地方就不能使用了,難免帶來許多不便之處! 但更要命的是,問題源頭不是在自己屋內,而可能是來自屋外。源頭問題在那?最簡單的辦法是關掉全屋水喉30分鐘,記錄關前和關後的水錶讀數,如讀數有上升,自然證明水喉漏水!一旦證明源頭不在屋內,便是鄰居了!但具體在那個單位,就並不容易發現,其他業主也沒有動機協助你查出源頭,甚至為了逃避責任,故意不合作,問題就更加棘手! 如有需要,業主可以向管理處尋求協助,甚至打電話1823向滲水辦投訴!滲水辦是由食環署及屋宇署聯合成立的組織,協助進行勘察漏水源頭!他們有權向法庭申請手令,強制入屋檢查。 除了漏水會影響大家的日常關係,在物業買賣的過程中,也經常遇到交易單位漏水問題及責任,新買家在收樓後才知道單位有漏水現象。心中自然難受,想追究前業主現實上卻並不容易。 首先,一般市場上的買賣合約都會訂明是以現況交易,買家除非能證明是前業主故意疏忽,導致漏水損失,否則勝算很低;而且如上所述,一旦漏水源頭在鄰居,前業主也未必有賠償責任。所以在購買二手樓時,不妨向業主查詢有關單位是否有漏水的紀錄。如果業主隱瞞,就有可能涉及失實陳述;基於此念,追究的機會可能較高。當然在睇樓的過程中,細心留意每個地方的細節,及使用可靠的代理協助就更加有保障了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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