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Eric Lee

Century 21 Goodwin Property Consultants

Chairman & CEO

城市要繁榮 安全不可少

12-06-2024

筆者過去三個星期去了美國旅遊,途經美國八個洲份,由於大多是旅遊勝地,只有逗留在西雅圖,鹽湖城及三藩市三個城市才能體會些美國人的生活狀況,可以跟大家分享!

筆者在30年前,首次來到三藩市,覺得這裏氣候溫和非常適合居住,唐人街規模又大,中國人的生活基本需要齊全,華人飲食的選擇也非常多!怪不得筆者身邊也有不少人移民到此。

今次舊地重遊,感覺完全不一樣。首先,出發前收到朋友的警告,千萬不要進入危險地區,晚上也避免單獨在街上行走。當筆者到達三藩市,親眼目睹情況果然惡劣,不少店舖門口都自設警衛,而在唐人街的超級市場裏,也會發現不少日常商品被上鎖;顧客若要購買,必須通知店員開鎖取出,非常廢時失事。超市這樣做當然有原因,當地朋友告訴筆者,由於美國加州的法律將盜取950美元以下的罪行,定義為輕罪;當初只是鼓勵了一些貧窮的露宿者(Homeless)去店舖自由取用生活用品及食物;及後,情況變本加厲,有些犯罪分子便乘機組織一大群人入店搶掠,之後將贓物放上網上商店,再以低價轉售圖利!

首當其衝,自然是商店的商家,在無計可施的情況下,唯有關門大吉!筆者在最繁盛的商業街,也見到空置率非常高,部份街道甚至十室九空!

由於三藩市搵食容易,自然吸引更多犯罪分子及露宿者移居到此,街上很容易就見到他們的蹤影了。筆者也多次被他們「問候」或「要求捐款」,對居民帶來了不少恐懼及擔心!結果,不少在加州的居民移居至鹽湖城( Salt City )、拉斯維加斯( Las Vegas )及休斯頓( Houston )。這些地方的共通點當然是有安全感,很少露宿者騷擾,加上房價便宜很多;朋友就在加州賣了一套房後,在這些地方不但可以買一套房子自住,另外更可再買一套或兩套收租,生活自然就問題不大了。

所以任何一個地方要繁榮,安全必不可以缺乏!慶幸香港一向都是一個安全度高的大城市!篇幅所限,下次再談其他城市的所見所聞!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


04-07-2024

筆者五月美國之行,除了三藩市外,也曾在拉斯維加斯停留,在當地的廚師朋友及其餐館老闆詳談,廚師朋友已經在當地工作了10年,但覺得美國近年不安全,他的車曾被爆竊,家裏也有兩支手槍,用作防衛。他說在美國搵夠錢後,便會回香港或大灣區退休。相反,其老闆覺得當地前景非常好,因越來越多中國人從三藩市或洛杉磯移居當地,而且洛杉磯與拉斯維加斯的高鐵即將動工,對當地的前景樓價充滿信心。 筆者上網翻查資料,才知道去年12月拜登宣佈聯邦政府將提供US $30億美金資助這條長達351公里的鐵路名為「光明西線」(Brightline West) ,由美國私營鐵路公司負責建造及營運。其實同一時間,拜登宣佈提供US $30億美元資助另一條三藩市和洛杉磯之間全場805公里的高鐵路線,這條鐵路早於2008年動工, 16年過去,三藩市和洛杉磯之間的高鐵仍是遙遙無期。 由於鐵路的興建,單靠旅客收益,很大部份都要蝕本,但鐵路卻又帶來巨大的界外利益Externality,由鐵路沿線土地卻升值很大,每個利益團體都希望路經過自己的土地,但卻往往不願意付出成本。美國的文化太注重個人利益,很難處理及平衡這種情況! 三藩市鄰近矽谷陳被視為全球最創新的地方,也曾經是美國繁榮的代表,不過疫情打擊加上最近科網裁員潮,令市面死氣沉沉,更有美國傳媒形容三藩市已陷入「「死亡螺旋」」( doom loop ),但耳聞不如目見,今次刻意停留兩天感受一下三藩市的脈搏,跟10年前相比,變化不大,只是少了一份朝氣,除了看見無人駕駛的Waymo外(可能因為Waymo,三藩市的GPS非常準確,黃石公園一帶別說GPS,就連移動網絡也十分稀缺,即使身在遊客中心附近也只有一兩點強度),沒見到連香港也十分普遍的掃地機械人或傳菜機,商舖仍然存放利是應付現金交易,電車比例很低。經濟方面,消費缺乏動力,許多商舖倒閉,商場百貨公司的人流有限,街上車輛大多是日本中下價款式,物價很高,一杯coffee latte面價US$8 ,加稅加小費和6% SF Mandate,盛為US$10,名牌商店門口都有櫥窗警衛,零售藥物或化妝品店舖把四成商品鎖起來,市區每條街道都有無家可歸的流浪者, Tenderloin差不多整區都已被流浪者佔領。這種個人主義,能否為美國帶來更長久的繁榮,真是見仁見智! 相反,筆者也曾到到訪鹽湖城,是猶他州的首府及最大城市,他是1847年有Brigham Young率領一批摩門教徒拓荒建成的一座城市,同時超過半數當地人都是摩門信徒,亦被稱為摩門之都。 整個城市非常整潔有序,又沒有流浪者,跟三藩市形成強烈的對比,據說摩門教的教條強調秩序,信徒都會為教會而放下個人利益。鹽湖城正好是一個榜樣,社會要進步個人利益跟大眾利益,必須有個適當的平衡! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

27-06-2024

上周國際公共政策顧問機構Demographia 公布2024年度國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告,香港連續14年蟬聯最難負擔成市的榜首, 2024年比率為16.7倍。計算方法是將樓價中位數除以家庭收入中位數,本港家庭需要16.7年的收入才足夠支付全部樓價置業。當然在現實世界絕大部份買家都會選擇利用按揭買樓,難負擔並不表示一定買樓難。 筆者舉個極端例子,在2008年金融海嘯前夕,美國不少銀行提供超過樓價100%的按揭,入息證明也很寬鬆。基本上,你肯簽名就買到樓。樓價在此背景下,又不斷上升,升值後賣樓,除了足夠還款又可以有額外收入。筆者強調單靠家庭收入及樓價作指標,方程式太簡單,未能反映真實情況。 大家再看一下排名第二的地區,悉尼比率為13.8倍;而加拿大的溫哥華亦達12.3倍。相比香港,這些地區稅率遠高於香港,他們入息稅往往在30%起,甚至高達50%,而香港的入息稅最高也只是15%。換句話說,他們若利用稅後收入計算出來的真正比率便會大升,悉尼可能高達19.7 - 27.6 ;而溫哥華也可達17.5 - 24.6。 筆者又看看星加坡的比率為3.8 ,遠低於香港的情況。其實,新星加坡的私人住宅樓價中位數在2023年也達120萬美元,與香港的價錢不遑多讓;但他們有大量的廉價組屋售予普羅大眾,令其整體比率大幅下降! 相反,香港提供大量廉租屋租與低收入人士。每個地方的制度不同,各有優點與缺點。再次印證負擔比率太簡單。 另外,香港業主超過三分之二,已經沒有按揭,不少是退休人士;雖然他們沒有收入,但樓價高低似乎又對其沒有什麼影響,但在數字上又會大大提升了負擔比率。 所以筆者強調不要單憑一個簡單的公式,甚至只看到文章的一個標題,就統統接收其結論,需要在細節中了解更多才能明白當中的道理! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

19-06-2024

上星期筆者在本欄分享了,在三藩市「零元購」的經歷。除此以外,筆者也發現無人駕駛出租車,已經走在三藩市各條大街上,包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽車旗下Cruise。筆者曾經嘗試乘搭,可惜香港電話號碼未能成功登記有關的應用程式,未能成功試搭。 筆者翻查資料,原來無人駕駛出租車曾在此引發不少爭議。單在2022年以來,便有接近600宗交通事故,包括曾經發生無故停在路上,妨礙了消防的救援行動;又曾經有多達10輛無人駕駛的士因通訊網絡過量負荷而無法接收及發送數據,結果又被迫停止運作,集體停在街上,阻塞交通。另外,此種無人駕駛一旦普及的話,對於的士司機及Uber司機的生計自然造成衝擊;所以也曾發生車輛被惡意破壞的事件。 反觀國內,無人駕駛在2017年開始在公路上試行;但主要集中在巴士上運行,巴士的好處在路線固定,出錯的機會較少,可以讓系統收集足夠的數據,逐步改善系統的安全性。而2024年在國內,已經有至少16座城市允許在公共道路上測試無人駕駛汽車,而單是百度旗下Apollo的自動駕駛累積行車里程突破1億公里,訂單超過600萬單;相比Waymo累計只有1,149萬公里,訂單只有70萬單,相差甚遠。 再看看香港的情況,無人駕駛的士固然沒有任何測試;相反,香港連電動單車或電動滑板在街上行走也是違法。如果因為安全的考慮,可以禁止在大街或旺區行走,但若因法例的落後,追不上時代的步伐,就顯得政府的無為! 三藩市的無人駕駛的士,雖然當初不受本地人歡迎,但卻成功吸引外國旅客的眼球,對此新事物嘖嘖稱奇,並成功加強了其先進科技城市的形象,慢慢也令本地人士接受。香港也是一個國際化城市,若能將國內成功的先進科技示範給全世界人知道,固然有助提升香港的競爭力,對提升國家形象大有裨益。 其實,北京上周已經試飛載人低空飛行汽車,屬小鵬汽車旗下的「旅航者X2」,可以載兩個人,可以手動駕駛也可以自動駕駛兩種模式。這種完全是以往在電影才看到的未來城市情景,已經快將變成現實。香港應好好利用自己國際城市的特點,加入試驗行列;為香港,為國家出力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

06-06-2024

最近兩年樓市下跌,令之前高價買入樓花的業主在收樓時面對不少困難;首先是估價不足,對比購入價,可能已經折讓了20%至30%,首期自然大增,以一個1,000萬的物業計算,之前打算做九成按揭,只需100萬首期,而現在估價只有700萬 ,借貸預算最高只有630萬 ,首期便大增至370萬。相信並不是每個買家都有能力一下子可以拿出多270萬 ;結果,自然無法完成交易,交易被取消後之前已付的100萬首期,自然會被發展商沒收,更嚴重的事可能會被發展商收回差價,即是單位重修後,發展商少收了的樓價,假設發展商以700萬成功再出售單位後,發展商面有權向撻訂的上手賣家追收200萬的欠款。 相反,如果你用有限公司名義置業,最壞情況便是將公司關掉及取消,發展商是沒有法律權力去追究個人的責任。當然持有一間有效公司是有成本的,成立時需要付約2萬元,而每年找會計師核數,費用2至3萬元不等,也需要支付商業登記費($2150 ) 每年。不過,若果物業出租的話,在計算物業稅時,比個人更靈活;除了一般的差餉管理費可以獲減免外,至於銀行貸款利息無論一層,兩層的利息都可以扣減,連一些裝修費或走專業人士管理物業的成本,都通通可以作為扣減項目,比起個人持有更划算。當然利用有效公司的手段會比個人複雜,尤其是利得稅的計算,如果個人持有物業,只要他不是炒家,持有物業超過三年,物業升值的部份就會被視為房產增值,在香港不用付稅,但若以有限公司持有,稅務局可以查找這公司過往的買賣記錄,判斷公司的本質是買賣物業,從中獲取的利益便需要付16.5%的利得稅。所以,一般會計師都會建議利用一間全新的的有限公司以持有物業,便會減去此風險。 以往樓市受辣招影響,用有限公司置業,需要支付樓價30%作釐印費,賣家自沒有動力去做,但當下所有辣招已經取消,大家不妨考慮吓利用有限公司,尤其是購買遠期樓花,單單不用被發展商追回差價,已經值回票價! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

樓市進暑期模式 租賃暢旺買家審慎

02-07-2024

上半年過去,近期樓市在過去四個月大旺一輪後,目前明顯是需要唞唞氣,加上息口前景未明朗,近日樓市一、二手交投均轉趨淡靜,買家入市心態自然變得觀望審慎,最新樓價指數亦反映,整體樓價短暫反彈兩個月後,樓價指數再度步入整固期,不過租賃市場仍然緊張,租金連升4個月並再創近五年高位,樓市已進入暑期模式,租賃市場持續暢旺的同時,而部分準買家放暑假下,二手交投仍然淡靜,買家入市心態審慎。 所謂暑期模式,每年暑假都是租賃市場的傳統旺季,有不少內地學生以及專才來港,增加房屋租住需求,近期市場上已不時錄得內地生提早預租個案,甚至出現「多客爭盤」搶貴租金情況,再加上近日樓市再度整固下,部分準買家會因應市況而轉買為租,令整體租賃市場「旺上加旺」,租賃市場嚴重缺盤下,近日市場出現不少「睇相租樓」的預租個案,現有租客尚未遷出,已有新租客在未交吉前「睇相」預租單位,個別租客亦需以預付一年租金來吸引業主。 隨著租賃市場持續暢旺,而買賣市場又變得觀望,樓價跌租金升的現象仍然持續,按政府差餉物業估價署的樓價及租金指數,最新租金指數已經連升4個月,按年租金升幅已達5%,與此同時樓價的按年跌幅卻接近13%,租金指數升至自2019年底的近五年高位,而樓價卻已重返自2016年底的近八年低位。 無可否認,目前的買賣市場是相對淡靜,買家入市心態較為審慎,但無論一手以至二手市場均有買家選擇在淡市趁低吸納,過去一般時間樓價持續整固而租金卻接連上升,一來一回買樓收租的回報率顯著調升,個別地區的樓價亦已跌至相對吸引的水平,現階段是用家入市的好時機,吼準時機趁低吸納。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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Luke Ng

Century 21 Hong Kong Limited

CEO

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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Alex Yeung

Century 21 Culture Center Property Limited (Japan, Hong Kong, Macau)

Director

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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Gorman Kwong

Century 21 Property Agency (Tseung Kwan O)

Managing Director

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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Gary Yeung

Century21 Q Power

Director

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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Edison Mok

U Mortgage

Executive Director

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